住宅ローン滞納後に住宅ローンに巻き戻しをした場合、滞納分含めての住宅ローン返済方法は？

■ 問題の所在

 
「住宅資金貸付債権に関する特則」いわゆる「住宅ローン特則」は「個人再生」を利用するうえで、なくてはならない制度です。

なぜなら「自己破産」では、住宅ローンの債権者によって容赦なく抵当権が実行され住宅を失ってしまうのがオチです。

でも「個人再生」には経済的困窮の原因となった借金を大幅に減額させ、抵当権の実行を阻止し今現在返済中のローンを維持し住宅を失わないように守る術が備わっているからです。

この「住宅ローン特則」の一般的は説明については、下記の関連記事を参照。(今回の記事の前に下記の関連記事を読んでおくことをおススメします。)

家計が様々な要因で苦しくなったため住宅ローンの返済が厳しくなってきた。でも、まだ返済に遅れはない。ただ、このままだとローン返済が滞ってしまうことは目に見えている。そういった状況でも、今住んでいる住宅はなんとか守りたい！このような状況で「個人再生」の「住宅ローン特則」は住宅を守るうえでうってつけの制度なのです。

では、すでに住宅ローン返済に遅れが出てしまっている場合はどうなるのか？「個人再生」の「住宅ローン特則」の適用して、なんとか住宅を残していけるのでしょうか？

もちろん、結論から先に言えば適用はできます。

でも、その際は様々な条件を備えることが必要で、それを備えることで「住宅ローンの巻き戻し」というとんでもない効果が生じさせて住宅は守られるのです。

この「住宅ローンの巻き戻し」についての説明も上記の「関連記事」の後半部分で説明していますので、必ず参照してください。

さて、問題はここからです。個人再生(住宅ローン特則)を申し立てることで、住宅が守られるとしても、すでに住宅ローンを滞納してしまった分も含めて、その返済をどのようにしていったらいいのか？どのような返済方法をとるべきなのか、という問題がが残ってしまいます。

今回のブログ記事のテーマはこのことです。これついては下記の4つの考え方があります。

「期限の利益復活型」・「返済期間延長型」
「元本返済猶予型」・「同意型」

先の「関連記事」では、原則型の「期限の利益回復型」の立場で述べていますが、ここでは、それも含めてこの4つについて説明していきます。
 

■「期限の利益復活型」について

 
このタイプが原則型となります。

住宅ローンを3か月以上滞納すると「期限の利益」を喪失して、一括請求されることになります。

　　　　　　※「期限の利益喪失」とは？「期限の利益喪失条項(約款)」とは？

一括請求されて住宅ローンが破たんして保証会社が代位弁済することで保証会社が新たな債権者に切り替わりますが、でも、そこから6か月以内に個人再生を申し立てれば「住宅ローン特則」の住宅ローンの巻き戻しの効果で、当初の住宅ローン会社(銀行)が再び債権者としての地位が復活します。

つまり、喪失した期限の利益が復活し一旦登場した一括請求が消滅し「個人再生」で裁判所に認可された再生計画の返済スケジュールの中に組み入れられて、3年間または5年間でその滞納した分を分割返済していくのです。

例えば、住宅ローンの滞納分が72万円あるとします。この72万円を「個人再生」の再生計画が3年とした場合、3年間で返済していくということです。そうなると毎月々2万円(72万円÷36)＋利息・遅延損害金の返済ということになります。

この金額に、当初契約した住宅ローンの本体部分(返済期間20年で月々12万円とします)をプラスした14万円＋利息・遅延損害金が3年間住宅ローン絡みでの金額になります。

もっとも、さらにキャッシングやカードローンなどの無担保借金を抱えていたならば、その金額が法律の規定に則って「個人再生」による減額の対象となり、大幅な減額になるとはいえ、この金額がさらに加算されて3年間で完済されるべき借金となります。

これらで3年間で滞りなく完済できれば、それ以降は当初契約した住宅ローンの本体部分の返済だけになります(20年間月々12万円)。

ただ、この「期限の利益復活型」は、同じ時期に下記の①②③の3つの返済が重なることになります。

だから、この「型」での返済を続けるのは通常では非常に困難で、個人再生で再生を図り新たなスタートを切りたい人にとって非常に厳しい状況になります。
 
 

 

■「返済期間延長型」について

 
「期限の利益回復型」は上記の如く3つの返済が、3年または5年の再生計画期間に集中して重なるので、かなり厳しい返済計画となりかねません。

とはいえ、この場合、基本的には外部の助力(家族、親戚、友人、知人など)を借りる等々でこれを何とか克服していくしかないのですが、それでもなかなか難しい人にとって、利用できる方法の一つとして住宅ローンの本体部分そのものの返済期間を延長する方式があります。これを「返済期間延長型」といいます。

ただ、延長できるとしても、延長期間が当初に定められた最終返済期限から10年以内であるともに、延長後の住宅ローン完済時期が、債務者の年齢が70歳を超えてはいけないことの両方を満たさなければならないのです。

だから、仮に40歳のときに30年の長期ローンで住宅ローンを組んだ場合は、それだけで70歳に到達してしまうので、新たな「返済期限延長」の申し出はできなことになります

ところで、そのローン返済期限が延長になる以外は、前述した「期限の利益回復型」と同じとなります。例えば、個人再生手続き以前にローン返済に滞納がある場合、先の滞納部分72万円＋α(滞納返済金額・利息・遅延損害金)は再生計画の期間(原則3年 最大5年)内に完済しなければなりません。

これはローン返済期限が5年延長されようと、最大の10年延長されようと同じです。ローン返済の滞納部分については延長されることなく再生計画の期間内(3～5年間)で返済しなければなりません。

だから、72万円＋αは再生計画の期間が3年間の場合は月々20000円＋α。5年間の場合は月々12000円＋αを返済しなければなりません。

先の例でいうと、住宅ローンの返済期間を20年から30年に延長した場合(返済期限延長型)、下記のようになります。

思うに、①②③が同じ時期に重なることは、先の「期限の利益回復型」と同じですが、違いは②の本体部分の返済期限が延びることで②の部分の月々の返済金額は「期限の利益回復型」よりは減額されることになりその分だけ楽になります。

但し、返済期間が延びることで利息が多く支払うことになって、全体をみれば返済金額は多くなってしまうことは注意が必要です。

ところで、債務者からの10年以内の返済期間延長を含んだ個人再生の「再生計画」の申し出に対して、裁判所が認可をした場合は住宅ローン債権者の同意は不要となり、債権者は認可された「再生計画」には否が応でも従わなければならないことになります(任意整理とは違って強制力があります)。
 

 

■「元本返済猶予型」について

 
これは、住宅ローンの延長をしてもなお返済が難しい人は「返済期間延長型」をさらに進めて「個人再生」の再生計画期間中(3年または5年)に限っては、元本の一部と滞納分の返済は猶予され、返済はその再生計画期間を経過した後に先送りされる方式です。

ただ、利息だけは猶予はなく最初からずっと通しで最後まで支払っていきます。

例えば、先の例で住宅ローン契約の月々12万円の支払いの内訳が、元本5万円、利息7万円だった場合、それを最初の3年間の再生計画期間中の返済は元本1万円、利息7万円、合計8万円にするというような場合です。

そもそも、個人再生での再生計画期間中の返済額は、「期限の利益回復型」と「返済期間延長型」を比べた場合、後者の方が月々の返済額が低くなってその分後者の方が返済は楽になりますが、両者とも返済額が3つ重なることには間違えないので、その期間中は資金繰りにかなりの苦しいはずです。

でも、この「元本返済猶予型」は、元本の一部と滞納分の返済は再生計画期間の経過後にズラされるので、この一番資金繰りが厳しい期間で少なくとも数万円以上少なくなること間違えないので、その点がこの方式の一番のメリットといえます。

ただ、この方式のデメリットは、最初の個人再生の再生計画期間中は、利息のみの返済になるので、その間の元本はほとんど減ることがないため、結果的に返済期間は長期にわたり返済金額も増えることになります。
 

■「同意型」について

 
ところで(2)(3)(4)の方式は、いずれも民事再生法の要件を満たした個人再生の「再生計画」に基づいたもので、当然裁判所に申し立てて裁判所の認可を受けなければなりません。

ただ、裁判所の認可を受ければローン債権者の同意は不要であり、債権者は否が応でもその「再生計画」に従わなければならないのです(個人再生のリスケジュール)。

それに対して「同意型」とは、さらに一歩進んで、債務者の要望に対してローン債権者が同意すれば、法律で定められていた諸条件を別の条件にガラっと変更することができるということです。

例えば、法律上、個人再生でもって住宅ローンの元本自体を減額させることはできませんが、ローン債権者の同意でもってすればそれができる場合もあること。また、法律上、完済時の年齢が70歳を超える返済期間の延長はできませんが、ローン債権者の同意でもってそれを認められる場合もあることです。

そもそも、相反する利害関係を持つ債務者とローン債権者が、ある条件に合意が成立すれば、それが法律上を難しいことであっても、認めるというのは、当然あってしかるべきです。両者がそれでいいと言っているわけですからいいわけです。

ただ、現実問題として「同意型」というのは債務者がローン債権者との粘り強い交渉の結果にでてくるものだと想像します。

もちろんローン債権者側もそれほど腹が痛まない軽微の変更ならば自由交渉の中で両者合意に持って行くことは十分に可能だし、実際にローン返済苦しくなった場合はローン債権者の金融機関にリスケジュールの相談をもっていくのは通常の出来事です。

でも、先のように元本自体を減額してもらうとか、返済期限延長を70歳を超えるような提案を債権者側が受け入れてくれるのは、実際問題ほとんどありえないことことで、もし受け入れてくれるとしても特別な事、イレギュラーのことだと思います。

だから、一応「同意型」も場合によってはできるという程度の理解でいいでしょう。

■ 住宅ローンに滞納がある場合の(2)(3)(4)のいずれを利用すべきか？

 
(2)(3)(4)のいずれを選択すべきかは、債務者が自由に選択していいというわけではありません。

まず、原則型の(2)の可能性を探って、それが難しいのであれば(3)、(3)が難しいのであれば(4)という流れで、債務者の返済能力を鑑みて、それぞれケースが不可能な場合ごとに、徐々に返済条件を債務者にとって緩和の方向へもっていくのです。

いずれにしても、(2)～(4)のケースで住宅ローン自体の元本、利息、滞納分、遅延損害金などなどの減額、免除は一切できません。あくまで返済期間の延長や返済猶予をもたらすに過ぎません。

要は、住宅ローンに関してはその住宅に抵当権が設定されているという権利関係が非常に強く、だから、最後まできちんと容赦なく返済を強いられることになるのです。

また。返済期間の延長によって利息へ充てる金額が多くなるという点はこれまでも何回か述べているとおりです。
 

■「(2)(3)(4)でローン債権者の同意が不要である根拠」

 
同意不要とする根拠は、民事再生法201条1項「ローン債権者や保証会社は、住宅ローン条項による権利変更について議決権を有しない」と定められていることにあります。

したがって、返済期間の延長、元本の一部返済猶予について、ローン債権者の同意がなくても裁判所の再生計画の認可を通じて、その効力は認められます。

もちろん、住宅ローンを滞納するまえに「個人再生」の「住宅ローン特則」の適用を求めるのが理想です。でも、仮に滞納してしまった場合でも「個人再生」「住宅ローン特則」の適用を求めて住宅を守ることはできますが、その滞納した金額、その大小にもよりますが、その後処理が結構大変です。ここに記載した記事以外でもとりうる方法はあるかもしれません。

いずれにしても、住宅ローンの返済は待ってはくれません。その事態に陥った場合には専門知識をもってる弁護士に早急に相談することが肝要です。
 

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