住宅ローン返済が苦しいときの4つの道～主に「任意売却」について～
2020/10/06
(1)住宅ローン返済が苦しいときの大まかな4つの道筋
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④について：このブログ記事を参照。
「現状、住宅ローンの返済が苦しい、このままでは返済が滞ってしまう」という状況・・・、この一言をもってしてもその中身は人によって様々あります。
●「最初は大丈夫だったけど、その後収入が減ってしまった、このままでは住宅ローンの返済が厳しい、どうしたら・・・」
●「住宅ローンの返済が厳しくてその返済のために借金をしてしまった」
●「住宅ローン以外の借金返済で住宅ローンへの返済が厳しくなっている」
などなど・・・
思うに、住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、まず考えるのは住宅ローンを組んだ銀行に返済条件の緩和を願い出る、いわゆる「リスケジュール(リスケ)」を申し出ることです。ただ、この手法はあくまで返済方法の緩和であり最終の返済金額は変りません。というよりも取った手法によってはトータル金額は増える場合があります。
だから「リスケ」を行うにあたって大事なことは 遅延なく最後まで返済し終えることです。
もし、銀行のリスケの審査が通らなかったら、取り得べき手法は「個人再生」「任意売却」となるでしょう。
そもそも住宅ローンを返済すること自体が厳しいということになると、それは住宅ローンを組むこと自体に問題があったということになります。
だから、基本的な筋論としては、家を残すのはなかなか難しく家を売却処分せざるを得ない方向、つまり「任意売却」することになるでしょう。
もし、住宅ローン以外の借金の返済が住宅ローンの返済に悪影響を与えている場合は、その原因を作り出しているのは住宅ローン以外の借金ということになります。
だから、その借金を整理する方法である「個人再生」をとるのが基本的な筋と言えると思います。この場合、住宅ローン自体は何らいじることはしません。住宅ローン返済を苦しめていた住宅ローン以外の借金を整理することで、住宅ローンの返済負担を軽減することができます。
もっとも、借金の規模によっては裁判所が介入して手続きが煩雑な「個人再生」をとるまでもなく「任意整理」で十分なケースもあるでしょう。
「競売手続」は、言ってみれば「任意売却」の対極的位置にある手法と言ってもいいかもしれません。そして「競売手続」と「任意売却」の両方が可能な事案の場合は、あきらかに後者の「任意売却」をとるべきです。
以下の記述は、その旨について書いたものです。
(2)競売手続のデメリット
住宅ローンを払えなくなると、債権者(金融機関)は住宅に設定されている抵当権を実行して、裁判所を通じて強制的にその住宅を売却して、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する手続を行います。
この手続きを「競売(手続)」といいます。
思うに、住宅ローンが払えなくなった原因は色々あるでしょう。勤めていた会社が倒産したとか、リストラされたとか、思いがけない重い病にかかったとかで、一気に収入額が減ってしまい、住宅ローン自体の返済が苦しくなった。
あるいは収入額自体は変わりないけど、住宅ローン以外でとんでもない借金を抱えることになってしまって、住宅ローン返済にしわ寄せを生じたとか、その他色々考えられますよね。
いずれにしても、今まで生活の拠点であった自宅を泣く泣く借金返済のためとはいえ、どうしても手放さざるを得ないのであれば、買主にはできるだけ高く買ってもらって、できるだけ多くの金額を借金返済に回せるほうがいいに決まっています。
そういった思いがあるにもかかわらず、競売手続きによる住宅処分の最大のデメリットは、なんたって市場価格の50%～70%というはるかに安い価格で売却されてしまうことです。
それによって、借金返済に充てられる割合が少なくなって、まだ多くの借金が残ってしまう恐れがあるのです。その結果、その後もその借金返済の継続に悩み苦しむわけです。
これは、根本には競売手続があくまで強制執行の一つとして行われるので、そもそも市場での不動産売買のように、できるだけ市場価格照らした適正価格で売らなければならないという性格のものではないということにあります。
つまり、買受希望者側からすると、住宅を所有していた売主と交渉することも内覧することもできず、また物件公開から入札締め切りまで大よそ1か月間くらいしかないので、じっくり考えて慎重に決めるということができません。
しかも、法的には裁判所から購入することになるので、落札入手した後になにか隠れたところの瑕疵が判明しても市場取引のような保証も何らありません。
とにかく、競売手続きというのは、言ってしまえば、裁判所というお役所が介入することで、有無も言わせず強圧的で融通の利かない手続きで処分されるシステムと言っても過言ではないのです。
以上からお分かりの通り、買受希望者側からすると、競売物件は非常に大きなリスクがある物件であると言えるのです。
であるがゆえに、必然的に市場価格よりもはるかに安い価格で取引されるのです。
(3)競売手続よりも「任意売却」の勧め
このように、競売手続に沿った物件は、売る側 買う側にとって、はっきり言ってうま味がないリスクが大きいシナモノですが、これは住宅ローンを融資しその債権回収を図る銀行等の金融機関にとってもうま味のある話ではありません。担保権(抵当権)が付いている住宅でも、できるだけ高く売れるなら売れた方が債権回収の速度は速くなるのは言うまでもないからです。
実は、金融機関も「任意売却」の方が有難い！と思っている。
だから、住宅をできるだけ高く売却するためには、競売手続前、あるいは競売手続の途中でもいいですから、有無も言わせずなすがままにされる競売手続ではなく、売主自らが積極的に動いて銀行の許可をとって、自分の自宅を市場に公開して、市場で売却する、そしてできるだけ適正に評価された売却代金で、住宅ローン等の借金返済に充てる方法を取るべきなのです。
その方が、ずっと高い価格で売却できる可能性がきわめて高く、当然借金返済に回せる金額も多くなるので言うことありません。
この方法を「任意売却」といいます。
(4)「任意売却」とは？
一般の不動産売買との比較で明らかにしていきます。
①「一般の不動産売却」の場合
住宅を売却する場合、住宅ローンを完済し終わって住宅についている抵当権を抹消してから売却することが大原則です。
そもそも、借金がまだ残っていて抵当権が付いたままの住宅なんて誰も買ってくれないのが常識です。
もちろん、抵当権が付いたままで売却する場合も可能です。その場合は一般的には決済時と同時に買主が支払った売却代金によって売主のローン残額を一括で完済し、抵当権の抹消と住宅の所有権の移転を同時で行うことになります。
もし、売却代金だけでは売主のローン残高返済に足りない場合は、売主側で別途手持ちの資金を用意できるとか、どこからか足りない金額を借りられる状況にあるとか、そういう状況になければ売却できません。
というよりも、さっき言ったように買主側が購入することに承諾しないでしょう。
そういう状況にあるかどうかは買主側がその道の専門家を仲介者にして調査する必要があります。
もし、買主側に抵当権抹消を本当にやってくれるかの不安がどうしてもぬぐいきれない場合は、契約書に「抵当権の抹消ができない場合は本契約は白紙撤回する」旨の条項を付け加えて、しかも、手付金を０円にするとか、仮に手付金の授受があっても仲介者が保全するなど条件にして、抵当権が抹消できずに契約解除となった場合でも、買主に不測の損害を生じさせないよう万全の方策を講じるはずです。
②「任意売却」の場合
「任意売却」の想定するケースは、上記の一般の不動産売却のシチュエーションとは少々違います。
「任意売却」とは、住宅を売却した売却代金すべてをもってしても住宅ローン完済に足りず(オーバーローン状態)、しかも、それを補う手持ちの資金もなく、他に借りる当てもない場合でも、売却できることを目指します。債務者(住宅の所有者)・債権者(銀行)・不動産の購入予定者の3者が間に仲介者（任意売却を専門とする不動産業者や不動産コンサルタント）を挟んで、十分納得の行くまで交渉して、価格はもちろん、その他の諸条件で合意して取引を成立させる方法です。
物件の住宅が抵当権付きであることが大きなミソであり、それを前提としての3者間の売買交渉なので、売買価格、売買時期等々、任意売却の主導権は基本的には銀行にあって、それを前提に、プロの不動産業者は調整役を果たし売却を目指すのです。
つまり「任意売却」とはオーバーローン状態での売却を目指すわけですから「借金が残る価格で不動産を売る手続」ということになります。そういった状況下で、物件の住宅はなるべく高い価格で売ることをめざします。
思うに、借金返済が苦しいときに、手持ちの住宅等の不動産を売却してその代金で借金を返済しようにも、オーバーローン状態のため不動産を売ることができずに厳しい節約生活を送っている人たちって世の中に結構いるのです。
「任意売却」はそういった苦しい借金返済生活を打開し、借金問題解決へ向けての突破口になる手法なのです。
だから、検討するに値するやり方です。
(5)「任意売却」のメリット・デメリット
①「任意売却」のメリット
〇債務者自らが費用を負担する事は一切ありません。持ち出し0円です。全ての手続きにまつわる諸費用は、物件の売却代金から配分される。
〇競売では、引越し費等の請求をする事はできないけれど、任意売却では債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用は捻出される可能性は十分あります。必ずとは言えませんが、そもそも資金がない債務者ですからその点は前向き応じてくれる(債権者の厚意)。
〇もし、任意売却は基本的には自宅を売却する方向に進めるのですが、任意売却の本質は話し合い(交渉事)なので、提示した条件の内容、話し合いの持って行き方によっては、住宅売却後賃貸形式で今までと同じように住み続ける可能性もある。
〇競売の場合でも任意売却の場合でも、債務全額に足りなければ、当然残債務(無担保の債務となる)は残ります。任意売却＝債務免除というわけではありません。ただ、任意売却する意味は、その時の生活状況に応じた返済計画の立案の相談に柔軟に応じてくれる。
〇競売は、裁判所が介入する強制執行の一つなので引越し立ち退き時期などは債務者の意向は反映されなく、そういったことで精神的に大きなタメージをうけやすいですが、任意売却の場合は裁判所の介入はなく、引っ越し立ち退き時期も柔軟な交渉を経て債務者の意思を反映されることができるので、精神的タメージも少なくて済む。
②「任意売却」のデメリット
〇連帯保証人に迷惑がかかる。でも、これは住宅ローン滞納時点で連帯保証人に請求が行くので、任意売却特有のデメリットとはいえないかもしれません。もし、連帯保証人が金融機関からの請求に応じて返済してしまったら、任意売却はできなくなります。その場合、連帯保証人間は債務者に求償権を行使するので、その間にあらたな債権債務関係が生じます。
〇「任意売却」の手続きには一定時間がかかるので、すでに競売手続きが始まっていて期間入札まで1か月を切るような時期になっていては、そこから任意売却を成立させるのはかなり困難となります。
いくつかデメリットもありますが、これらは「任意売却」の本質が交渉事であることから仕方がないことです。
「任意売却」は、裁判所が介入しない債務者自らの判断で行える融通の利く手続きです。「任意売却」が交渉事であるからこそ、強圧的で融通の利かない競売手続きでは考えられないほどの様々なメリットがあるのです
ほぼ100%近い割合で、間違えなく「任意売却」を選択すべきです。。
・裁判所から担保不動産競売開始決定通知等が届いた。
・裁判所から執行官が家を見に来るという通知が届いた。
・所得税、固定資産税、国民健康保険料などを滞納して差押え、参加差押えされた。
・もし、可能であればこのまま住み続けたいと思っている。
・自己破産を弁護士に相談しているが、先生が任意売却にはあまり精通していない。
もし、以上の事で思い悩んでいらっしゃるなら、ぜひ専門家の相談を受けてみてください。
もう一度、申し上げます！
「競売になってしまったら諦めるしかない。もうその流れは止められない・・・」と考えて悲観に暮れる必要はまったくありません！
競売が始まった後でも競売を回避できる対処法があるのです。それが「任意売却」です。
最後に、もう一度申し上げます！
競売が始まっても「最後」ではありません。
ぜひ専門家に「任意売却」ができるか否かの相談を受けてみてください。
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