「競売手続 (不動産強制競売)」とは？その手続の流れは？
2023/01/19
■「強制競売」の要件と手続の流れ
① 強制競売の準備 (不動産強制競売の申立て)
② 強制競売開始決定
③ 競売手続の開始 (裁判所の調査)
④ 競売の実施
⑤ 配当
⑥ 強制競売の注意する点
■ 借金問題の無料法律相談のご案内
・日本法規情報 (債務整理相談サポート)
■ 強制競売とは？
「強制競売」とは、不動産はもちろん、それ以外の船舶、航空機、自動車、建設機械なども対象にできる強制執行の一つです。 但し、ここでは対象を不動産を前提に説明します。
不動産に対する競売には「強制競売」と「担保不動産競売」の2種類があります。
(※本稿では、前者の「強制競売」について述べていきます)
両者とも債務者の返済不能で回収できなくなった債権を回収することを目的とし、その対象が不動産であるという点では特段に違いはありませんが、競売になる過程に違いがあります。
「強制競売」とは、借主(債務者)が借金返済が不能となった場合、貸主(債権者)は取得した公正証書や確定判決などの債務名義に基づく競売手続であり、借主(債務者)の所有不動産を裁判所を通じて強制的に売却・換価し債権の回収に充てる手続をいいます。「債務名義」については後述します。
※抵当権等の担保権を持たず「債務名義」で強制執行をする手続。
「担保不動産競売」とは、住宅ローン債権の担保のために当該不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権実行に基づく競売手続をいいます。「強制競売」のように債務名義は不要であり、抵当権の登記がされている登記簿謄本などが提出されれば、裁判所は裁判手続きを経ずに直ちに競売手続を開始することができます。よって当該不動産を強制的に売却・換価して他の債権者より優先的に債権回収を図ることができます。
※債務名義は不要で「抵当権」の実行に基づいて強制執行する手続。
※強制競売の担保不動産競売との違いは下記の3点となります。
| 不動産に抵当権を設定していなくても競売申立てができる。 | |
| 競売申立てには債務名義の取得が必要。 | |
| 競売の申立てをしても、他の債権者には優先権(優先的弁済権)を持たない(債権者平等の原則)。 |
■「強制競売」の典型例は、抵当権を持っていなくて、ただ単に300万を貸しているだけの無担保の債権者が強制執行でもって債権回収する場合です。
あるいは税金の滞納分を徴収する場合です。税金滞納している納税者に国家が納税者所有の不動産を強制的に売却・換価して滞納分に充てます。この税金滞納処分に対する強制執行は、すでに行政側が債務名義を持っているので、改めて行政側が債務名義を取るための手続きはいりません。
※「担保不動産競売」の典型例は、住宅ローンを組む場合で、当該住宅に担保権である抵当権を設定するのが通常であり、いざという時は抵当権を実行して優先的に債権回収を図るケースです。
だから「強制競売」においては、優先権がないため貸主(債権者)が不動産を「強制競売」しようと思っても、すでに当該不動産には抵当権が設定されていて、その抵当権を持っている債権者(貸主)が抵当権を実行すれば、担保権を持っていない債権者(貸主)は抵当権を持っている債権者(貸主)に優先されて債権を回収されてしまうデメリットがあります。
あるいは、その不動産に抵当権が設定されていなく優先権をもつ債権者が居なくても、他の債権者が複数いる場合、その債権者とは「債権者平等の原則」が働き、持っている債権額に応じた比例配分の限度に配当を受けられるにすぎません。
ゆえに、金銭の貸し借りにおいて、万が一の債権回収時に備えて優先弁済権を確保するためには「強制競売」ではなく、債務者が所有する不動産にあらかじめ抵当権などの担保権を設定しておくことが肝心です。つまり「担保不動産競売」の機会を得ておくということです。
本稿では、前者の「強制競売」について述べていきます。後者の「担保不動産競売」については下記の関連記事を参照してください。
■ 「強制競売」の要件と手続の流れ
不動産強制競売手続が開始されるということは、ほとんどが債務者に返済能力がない状態であり、そういったなかで、債権回収を主張してくる債権者は、強制競売申立人(差押えをした債権者)だけでなく、それ以外の債権者もいる場合もよくあります。
債務者に商品を売ったのに代金債権が未回収の商店、未だ家賃を支払ってもらっていない大家、金銭消費貸借で返済期日に返済されていない人・金融業者、税金を滞納されている官公庁など、皆々が強制競売の対象となる不動産から一円でも多く回収しようと躍起になってきます。
当該不動産に抵当権等の担保権をもっていて優先権を持っていない限り、大原則を言えば各債権者間は互いに優劣がなく平等(債権者平等の原則)なので、誰がどういう順位で、いくらの配当を得られるのか、そして、配当の手続はどのように進むのか、理解しておく必要があります。
そもそも強制競売は、債務者の意思とは関係なく強制的に行われる競売手続です。ただし、いきなり競売手続にかけていくわけではありません。まずは、前段階として債務者がきちんと返済するように「支払督促状」を発送します。(送って受け取った旨を証拠として残しておくために内容証明郵便で送るのが通常です)
(1)「強制競売」するための要件(債務名義)
抵当権等の担保権を持たない一般債権者が強制執行をする場合は「債務名義」の取得が必要です。
「債務名義」とは、債権の存在、金額や当事者の名等々を公的に証明する書面で、法律によって執行力を付与された公文書のことです。分かりやすくいえば、強制執行をすることを裁判所が許可する(お墨付きを与える)文書をいいます。
私人間で締結された契約書は、それが真正なものであっても公的な証明書ではないので「債務名義」にはなりません。裁判所で作成した和解調書、公証役場で作成した公正証書、確定判決、仮執行宣言付判決、仮執行宣言付支払督促などが「債務名義」となります。
そもそも、強制執行手続は、債権者の持つ債権の回収をできるだけ迅速かつ簡便に実現させる手続といえます。
その迅速・簡便性のために、債権者がもつ金銭請求権(債権)が実際に存在するのか、その内容が真正なモノなのかを判断する機関(裁判所、公証役場など)と、強制執行手続を具体的に執行する機関(執行裁判所、執行官など)とを分けて、前者で確定した請求権の内容が法定文書に表示されたモノを「債務名義」と呼びます。
後者は、その「債務名義」を形式的に審査するだけで、直ちに執行手続を進めて構わないことになります。
以上「債務名義」は具体的な権利関係の変動に重要な影響力をを持つので「債務名義」の種類は厳格に法定化されています。なお、どのような文書が「債務名義」になるかは、民事執行法22条各号に定められています。
(2)「強制競売」手続の流れ
① 強制競売の準備 (不動産強制競売の申立て)
不動産に対して強制競売を行なう場合、裁判所に「不動産の強制競売申立書」と添付書類を提出することが必要です。
～添付書類～
(1)債務名義の正本 (2)送達証明書 (3)資格証明書 (4)収入印紙 (5)郵便切手
(6)目的不動産の登記事項証明書 (7)公課証明書 (8)公図写し (9)建物図面
(10)物件案内図 (11)目的不動産の所有者に関する資料(個人の場合は住民票)
(12)不動産競売の進行に関する照会書
② 強制競売開始決定
裁判所が競売開始の申立てが適法になされたと判断したら、裁判所は強制競売開始決定を行い貸主(債権者)のために当該不動産を差押える旨の決定をします。
そして、強制競売開始決定した旨を借主(債務者)に通知しなければなりません。そして、競売する際の差押えはその通知が借主(債務者)に到達したときに効力を発します。
ただ、差押の登記は裁判所書記官によってなされるわけですが、その差押の登記が通知到達より先になされていれば、その差押えの効力は通知到達時ではなく登記時に効力は生ずることになります。
そして、裁判所は競売開始決定から2～4週間後に「配当要求終期の公告」を出します。
「配当要求終期の公告」とは、競売の申立人以外に債権を持っている債権者(無担保債権者)がいるならば、対象不動産が売却された場合の代金から配当を受けられる可能性があるので、ある一定期間内(およそ1か月くらい)にその旨を執行裁判所に申し出るように公告する制度です。これについては⑤の「配当」の箇所でも述べます。
③ 競売手続の開始 (裁判所の調査)
開始決定が出されると、裁判所は適正な競売を実現するために、対象となる不動産の適正な価値を調査して基準となる売却価格(売却基準価格)を決めることになります。
理由は、こうした裁判所によるプロセスがないと、せっかく不動産競売の申立てを行っても、適正な価格からは程遠い、二束三文で不動産が売却されてしまう、といった事態を生じる恐れがあるからです。
だから、売却基準価格は決定されると、その不動産を購入を考えている人はその決められた売却基準価格の少なくとも8割以上の金額(買受可能価格)で買受の申し出をしなければならないという制約を受けることになります。
では、売却基準価格を決めるための判断材料を収集するために裁判所はどのようなことを行なうかといえば、まず、裁判所は執行官に対して対象となる不動産の現況調査を命じ[現況調査報告書]を提出させます。
次に、それとは別に裁判所は評価人(不動産鑑定士)を選任して対象の不動産の評価をさせて[評価書]を提出させます。この評価書は現況調査報告書を補充する役割を果たすこともあります。この評価書によって物件の評価を把握できます。
さらに、裁判所書記官は、現況調査報告書と評価書の結果を受けて、対象不動産の権利関係等を記載した[物件明細書]を作成します。これは対象不動産を買い受けた場合買受人が引き継ぐであろう権利関係等の概況を記載されたもので、買受希望者はその書面の内容を十分に把握しておく必要があります。
ただ、物件明細書は裁判所書記官の一応の認識を記載してものにすぎず、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定するものではありません。だから、買受け後に訴訟になった場合、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。でも、その際は物件明細書の記載内容は訴訟等における証拠にはなります。
| 土地の現況地目、建物の種類・構造など、不動産の現状のほか、不動産を占有している者がいるか、いるとしたらやその占有者には占有する権原を有るか否かなどなどが記載され、不動産の写真なども添付された書面。 | |
| 対象不動産に対して評価をおこなったもので、物件の概要・状態、評価額および評価を決定する過程、最低売却価額の算定方法等が記載されます。また、公図・間取り図等の図面、 写真などが添付されています。 尚、ここで出された評価額は、この売却が強制競売の手続きにおいてなされるという特殊性を考慮した評価で提示しなければなりません。 | |
| この書面は、① 不動産の表示 ② 売却により成立する法定地上権の概要 ③ 買受人が負担することとなる他人の権利 ④ 物権の占有状況等に関する特記事項 ⑤ その他買受の参考となる事項、等々で構成されています。 |
裁判所に提出される上記の三つの書類は「競売３セット」と言われています。裁判所は、この「競売３セット」を判断材料(特に評価書)に「売却基準価格」を定めます。
これらは、裁判所が競売の入札希望者が競売参加を容易するために用意した資料で、誰でも閲覧できるように裁判所に備え置くか、インターネットで閲覧可能な状態にしています。
この調査は日程の調整はあっても絶対に拒むことはできません。
※参考：不動産競売物件情報サイト（BIT） http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
④ 競売の実施
実際に競売の多くは「期間入札」という方法で実施されます。
ある一定期日を設けて、その期間までに買受希望人が買受金額を裁判所に伝えるやり方です。そして、その期間内に一番高い金額での買受を申し出た人に審査を経て売却許可決定を出します。
売却許可決定後は、買受人は指定の期限以内に、裁判所に対して、代金を納付しなければなりません。代金を納付することで買受人に当該不動産の所有権が移転します。
その他の方法として「期日入札」というのがあります。期日入札は1日で入札が終了してその日が開札日となります。でもほとんどが先に述べた「期間入札」で実施されます。
⑤ 配当
競売が実施されて対象不動産の買受人が代金を納付したら、裁判所は配当手続きに入ります。
ただ、不動産の強制競売の申立てをして競売開始決定を導いた債権者(貸主)が、納付された売却代金全額が自らの貸金債権額に相当するからといって、その金額のすべてを債権回収に充てられるわけではありません。
まずは、抵当権などの担保権をもつ債権者(貸主)がいれば、その売却代金はその抵当権付き債権に優先的に充てられます。そして、優先弁済後に未だ売却代金に残金があれば、その残金は抵当権等の担保権を持たない無担保債権者に充てられます。
もし、無担保債権者が複数いれば、各々の債権額に応じて案分比例に従って返済されます(債権者平等の原則)。
そういった無担保債権者は、なんら担保を取らずにただ単に100万円を貸したとか300万円を貸したといった債権者(貸主)なので、その存在は公示方法などはなく、執行裁判所からすればその存在は明らかになってない(抵当権の場合は登記で公示される明らかになる)ので、先に述べた「配当要求終期の公告」でもってその債権があるということを債権者の方から積極的に申し出てもらう、つまり「配当要求」という手続が必要となります。
「配当要求」とは、債権者が配当等を受けるべき地位を取得するために、既に開始されている他の債権者が申し立てた競売手続に参加して自己の債権の満足させようとする手続です。他の債権者が申し立てた競売手続に参加しそれに乗っかって、配当等を受ける地位を取得しているにすぎないため、当該競売手続が取下げ又は取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
ただ、配当要求する債権者は誰でもいいというわけではなく、一定の要件に当てはまった債権者でなければなりません。本来なら、全ての債権者に対して平等に配当要求の資格を与えるのが望ましいのですが、債権者であるという嘘をついて配当要求してくる輩が多かったため、債務名義等による縛りを設けつつ、そこまでいけなかったとしてもそれに近い段階まで行動した債権者に限定されました。
「配当要求」できる債権者は下記の3種類の債権者です。
1) 差押え債権者(執行力ある債務名義の正本を有する債権者)
2) 債務名義の取得が間に合わなかったため、仮差押えをした債権者
3) 債務名義はいらないけど一般の先取り特権を有することを証明した債権者
上記の債権者が執行裁判所が定めた配当要求終期までの期間内に配当要求をすることができます。
なお、執行裁判所から見てその存在が明らか場合は「配当要求」の手続などは不要で「債権の届出」の手続で事足ります。代表的な債権者としては、差押登記前に登記された担保権者(抵当権者など)です。
⑥ 強制競売の注意する点
強制競売を行なう際に注意を要する点は、強制競売の手続きが終了して債権回収に成功したとしても、どうしても付きまとってくるのは「費用と時間」です。それから「無剰余取消の危険性」があるということです。
◎「費用」について
まずは「登録免許税」です。競売開始決定し対象不動産に差押えがなされると、先にも述べましたが差押え登記がなされるわけですが、当然登録免許税がかかってきその税額は請求債権額の1000分の4となります。
つぎに、裁判所への「予納金」です。予納金額は下記に示すとおり請求債権額によって異なってきます。
| ● 請求債権額2000万円未満・・・・・・・・・・・60万円 |
| ● 請求債権額2000万円以上5000万円未満・・・・・100万円 | ● 請求債権額5000万円以上 1億円未満・・・・・・150万円 |
| ● 請求債権額 1億円以上・・・・・・・・・・・・200万円 |
以上を見てみても、給与債権に対する執行、預金債権に対する執行の債権執行と比べてもかかる費用はかなり高額となります。
◎「時間」について
強制競売手続きが終了するまで通常6カ月から1年ほど時間がかかってしまいます。この点も債権執行に比べると時間がかかることになります。
◎「無剰余取消の危険性」について
競売の対象となった不動産の売却によって生じた配当金に複数の債権者(貸主)があてにしている場合、債権者間には優劣順位が生じます。そのなかで抵当権を設定している債権者は配当金から優先して債権回収できるので、無担保債権者は抵当権付き債権者に対し劣後債権者となります。
そして、無担保債権者間でも持ってる債権額に応じて比例配分されるので、債権者によっては債権額に配当金額が回ってこない恐れがありそれが手続き中に明らかになることがあります。
そういった配当金からの取り分がないであろう債権者が競売開始の申立ても何らの利益も得られないわけです。つまり申し立ててもはっきり言って無駄なのです。
だから、もし競売開始の申し立てをしても対象不動産を売却されることはなく、裁判所によってその強制執行手続きは取り消されることになります。
この取消行為を「無剰余の取消」といいます。無剰余とは剰余が無いという状態です。
つまり、劣後債権者が競売申し立てを行った場合、裁判所より無剰余の取り下げを受ける恐れがあるということです(無剰余取消の危険性)。
したがって、競売申し立てを行なおうとする債権者は、その対象不動産にどのような権利関係がくっついているか慎重に調査する必要があります。そのための判断資料として提供されるのが先に挙げた「競売３セット」なのです。
OLYMPUS DIGITAL CAMERA
■ 借金問題・無料法律相談のご案内
日本法規情報－債務整理相談サポート－● 申込みはオンラインで24時間365日可能。複数の事務所を案内
● 登録された全国の法律事務所の中からあなたに合った事務所を案内
● 相談相手の専門家をなかなか決められない人には欠かせないツール
もう少し具体的に言うと、借金問題といってもその有り様は千差万別です。当然に解決へのプロセス及び解決の方法も異なってきます。そういったなか、専門家であっても分野によっては得手不得手があります。だから、この制度は依頼人の希望に十分に応えるために、それに適した専門家を選んで専門家と依頼人を結ぶつけるサービスを行っているのです。そして、一件の依頼につき複数の法律事務所をご案内します。
したがって、初めての方がなんのツテもなく依頼人の希望に沿った事務所を探すのは結構大変なことだし、さらにまだまだ一般人にとっては弁護士事務所の敷居はまだまだ高くて最初から弁護士と相対することになると、緊張して自らの借金問題について正確に伝えられない恐れもあります。だからこそ、依頼人と専門家との間の橋渡しの役割を果たす「日本法規情報」のような存在が重宝されるのです。そして、現在では毎月3000人もの相談者がこの無料相談ツールを利用しています。
「債務整理相談サポート」の申し込みは、オンライン上で24時間どこにいても1分程度で必要項目を入力ができ申し込みが完了します。その後にその入力内容に沿った複数の事務所が案内されます。その手順は基本的には下記の(1)～(6)の順で進みます。依頼人が各々事務所に出向きそれぞれの専門家と面談して、事務所によって濃淡はありますが、依頼人にとって関心事である「あなたに合った借金を減らす方法はあるのか？それは何か？」と「おおよそどのくらい借金が減額されるのか？あるいは全額免責可能なのか？」「どうやってリスクを回避するか？」等々が回答されるので(ここまでが無料)、後はどの法律事務所にそれを実現するための債務整理手続きを依頼するかを依頼人自身が判断して決めることになります。
(1)オンライン上のお問い合わせフォームに必要項目に入力して申込する。
(2)相談パートナーより申込日より３営業日以内に電話またはメールにて相談内容の確認と専門家の希望条件をお尋ねします。。
(3)依頼人の要望する条件に合った事務所を複数案内します(平均3～5事務所)。
(4)電話かメールで案内された事務所とやり取りして無料相談の日程を調整する。
(5)依頼人の方から直接事務所に出向いて無料相談を受ける(案内されたすべての法律事務所と無料相談可能)。
(6)無料相談を受けた複数の法律事務所の中から実際に債務整理手続きをお願いする事務所を決めたらをその事務所に依頼する。なお、必ずしも具体的な債務整理手続きを依頼することなく無料相談で終わってもかまいかせん。
