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住宅ローン完済後に「個人再生」した場合に持ち家に住み続けられるか?

      2020/09/11

 

 

■ 問題の所在

 
「個人再生」の最大の特長は「住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)」という仕組みがあるということです。

この特則の意図するところを簡単にいうと、もし未だ住宅ローン返済中の自宅に住んでいるあなたが借金のせいで経済的に困難な状況に至った場合、少なくともその返済中の住宅ローン債務だけはそのまま維持していくことで自宅を守っていきたい!そういう思いがあるのが通常のはずです。

その思いを実現するために住宅ローン債務以外の債務を「個人再生」によって減額させることで、そのちょうど減額された分を住宅ローン返済に回すことによって、住宅ローン返済の負担を軽くさせて住宅ローンを維持できるようにしていく仕組みです。

つまり「個人再生」は、債権者平等の原則からして、すべての債権債務関係をもれなくターゲットするのですが、住宅ローンだけは債権者平等の原則の適用外としてこれで通り残しておくということです。

こうすることで、これまで通りその住宅に住み続けられるのです。

そもそも、この特則によって恩恵を受ける自宅というのは、未だ住宅ローン返済中の住宅であることが前提です。

では、すでに住宅ローンを完済している自宅を持っている人が「個人再生」する場合、その住宅はどうなるのか?あるいは元々相続などで持ち家を持っている場合、その持ち家を手元に置いたまま「個人再生」することができるのか?ということが問題となります。

思うに、価値判断として、未だローン返済中の自宅の持ち主を保護していこうという意図は理解できるとともに、これまで一生懸命頑張って住宅ローンを返済しつづけようやく完済し、本当の意味での持ち主になった人も、同様に保護すべきではないかという思いもあるわけですが、正直言って、それがなかなか難しいのです。

『住宅ローンを頑張って完済したのに、住み続けられないなんて、なんでぇ~~~~!?』

住宅ローンを完済したけど、その他の債務返済が滞ってしまい債務整理をせざるを得なくなった場合、「個人再生」という手法は借金を法律の力によって大幅に減額させることで、債務者を保護し彼らの経済的自立を図ることを目的とするのです。

そういったなか、特にマイホームというのは、単なる財産というよりも生活の基盤となすものです。経済的に苦境になっても、自宅があってこその経済的更生を図れるといってもいいくらいです。だから、完済した後の自宅も守られるべきだという特別の思いは理解はできますが、いろんな側面を考えた場合、簡単にはそのように結論づけられません。
 

■「清算価値保障の原則」~債務者と債権者の利益調和~

 
思うに、どうしても考えなければならないのは、

一つの落ち着くべき結論を法律的に導き出すためには、どうして相反する価値のバランス論、利益考慮を考えなければなりません。

本件でいうと、先に述べたように債務者の保護は当然考えなければなりません。ところが、その一方で債務者の利益を強調しすぎると損なわれがちになる債権者の利益もできるだけ守らなければならない、貸したお金はできるだけ返ってこないとお金を貸した債権者側はたまったもんじゃないわけです。

だから、法律的には両者の守られるべき利益のバランスを図っての決着が必要だということです。

つまり、住宅ローンは完済したわけですから、その債権をもっていた銀行等の金融機関の利益は考える必要はないが、それ以外の一般債権者の利益をも考えなければならないのです。(一般債権者とは優先的に債権を確保できる担保権をもたない債権者のこと。いわゆる無担保債権者のことです。)

そこで出てくるのが「清算価値保障の原則」なのです。

例えば、Aは住宅ローンは何とか頑張って完済したとします。ただ、それ以外に借金があって、その合計1500万円(Bに対しては1000万円 Cに対しては500万円)の返済が滞り、やむなく「個人再生」を申し立てたとします。そのときの住宅ローンを完済した自宅の売却価格相場が1200万円だとします。

この事案で「個人再生」で債務整理していくと1500万円の借金総額は、法律でもって一気に5分の1の300万円に減額されて、この300万円を最低弁済額として返済していくわけです(下記の表を参照)。

個人再生返金額

そして、その最低弁済額300万円を債権者であるBとCに比例配分(Bに200万円、Cに100万円を配当)して3~5年をかけて返済していけばいいのです。

債務者Aとしては、1500万円の借金が一気に300万円に減額されて、しかも「個人再生」の「自己破産」とは違う大きなメリットの一つに、持っている財産を処分しなくてもいいというところにあるわけですから、1200万円の清算価値がある自宅もまるまる手元に残り住み続けられるので、債務者Aからみると望外な素晴らしい決着となります。

ただ、その一方で債権者BとCは踏んだり蹴ったりです。ちゃんと適法な債権、Bが1000万円、Cが500万をそれぞれ持っていたにもかかわらず、それが問答無用にたったBが200万円、Cが100万円に減額されてしまうのはあまりにもかわいそうです。

B、Cとしては当然に納得がいかず、Aに「1200万円の価値がある自宅を持っているならば、少なくともそれを清算して我々の借金返済に充てろ!」と主張するはずです。つまり、法律としてはこのBとCの利益も守らなければならない必要があるのです。

そういったことで、もしAがこのようなBとCの利益を損なうような「再生計画案」を裁判所に提出したところで、裁判所を到底認可するはずがありません。

この場合、先に述べた「清算価値保障の原則」が働きます。「最低弁済額」「自宅の清算価値」とを比較して、どちらか大きい金額の方を優先します。

本件でいうと、法律で導かれたBとCの最低弁済額300万円と自宅の清算価値1200万円を比較した場合、明らかに後者の方が大きいので、そちらの方を優先して、そちらを最低弁済額としてBとCに比例配分に応じて、Bには800万円、Cには400万円を3~5年にかけて返済することになります。

「清算価値保障の原則」とは、債権者保護の観点に立った考え方で債務者の持っている財産の精算価値まで債権者への返済は保障されるという原則です。

ところで、Aとしては分割ができるとはいえ1200万円を返済に充てられる資金を用意でき、その旨の裁判所を納得できる確かな「再生計画」を立案できればOKですが、それができそうになければ、結局は自宅を売却処分してBとCへの返済に充てざるを得なくなります。

これは「個人再生」の手持ちの財産を処分しなくて債務整理できるというメリットが失われることになりますが、先に述べたように、債権者BとCの利益も保護しなければならなりません。

だから、最終的にAが自宅を売却せざるをえなくなったとしてもそれは致し方なく、ただその売却の仕方について、流れに任せての「強制競売」による強制的に処分を避けて「任意売却」などの方法をを選択すれば、それは交渉事になるのでその自宅の売却に関わるマイナス面をできるだけ避けられる可能性がでてきます。

ただ、基本的には、自宅にこれからも「どうしてもこの家に住み続けたい!」と思っているならば、別途返済の回せる1000万円の宛所を探さなければなりません。借金返済の原資を借金で賄うというのは愚の骨頂ですが、破格の好条件でそれができるのであればいいかもしれません。

でも「個人再生」を申し立てるぐらいですから、それはなかなか難しいかもしれませんが・・・・・。

結局、「個人再生」をとっても借金は1500万円が1200万円にしか減らない。持ち家も手放さなければならなくなる可能性も高い、という結論が債務者Aにとってメリットがあるかどうかはその人の判断によります。


 

■「個人再生」が大きな減額効果を持つ場面は限定的?

 
そうなると、持ち家があって「個人再生」をとった場合、借金が大幅に減額され、持ち家も残せる可能性が十分あるという、一番のメリットがある場面というのはある程度限定されてくることになります。

例えば、1250万円の借金を抱えているとします。そして、自宅は住宅ローンを完済してすでに40年くらい経っているとか、あるいはその自宅は親から相続したもので、すでに50年近く経っているとか(言ってしまえばボロ家屋?)で、その自宅の清算価値は200万円くらいしかないとします。

この場合で「個人再生」を申し立てると、1250万円の最低弁済額は5分の1の250万円となり(上記の表参照)、先の「清算価値保障の原則」に従うと、最低弁済額250万円と自宅の清算価値200万円を比較した場合、前者の方が大きいので、前者の金額をもって最低弁済額となって最低でもその金額を返済すればいいわけです。

この場合、250万円をなんとか3~5年をかけて返済できるという「再生計画」を立案して裁判所がそれを認可してくれれば、債務者側としては1250万円の借金が一気に250万円に減額されて、自宅も今までと変わらず住み続けることができるわけです。

結局、持ち家を持っていて、これからもその家に住み続けたいと思いつつ、「個人再生」でもって借金を整理することに大きなメリットを感じるパターンというのは、巨額の借金を抱えながら、住んでいる自宅の清算価値は非常に低い場合ということになります。

結局、個人再生という債務整理方法は、自宅に限らず清算価値の高い財産を持ってる人にとってはほとんど旨味のない制度ということです。

清算価値の高い財産を持っていれば「清算価値保障の原則」が働いて、その清算価値の金額が基準となって返済額が導かれていくので「個人再生」のセールスポイントというか、うたい文句である「大幅減額可能」ということは難しいことになります。

そして、これは住宅ローンがまだ返済中であっても、その住宅の清算価値が住宅ローン残高を上回る場合にはその差額が「資産」として計上されるので、「清算価値保障の原則」が働いて同様なことが起きます。

「個人再生」を考える場合、どうしても「清算価値保障の原則」は無視できません。無視できませんし、これが絡んでくると返済金額がガラっと変わってきます。その点も含めて「個人再生」は複雑な仕組みになっているので、弁護士、司法書士に相談することが必要です。遠慮なく相談してください。
 

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