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住宅の清算価値が住宅ローン残高を超えた場合の「個人再生」はどうなる?

      2020/09/14


 

■ この記事タイトルの意味を考える

 
「個人再生」には「住宅ローン特則」というものがあります。

これは住宅ローンとは別に借金があって、その借金の返済と住宅ローンの返済とが重なって家計がかなり苦しく、このままでは住宅ローンの返済ができなくなり生活が破たんしてしまいかねないので、住宅ローンを除いた別の借金だけを個人再生で減額します。

それによって、住宅ローンへの返済を楽にします。楽にするということは、ひいてはそのローン支払い中の住宅は守られるということです。これが「個人再生」における「住宅ローン特則」の考え方です。

ところで、今回の記事のタイトルは何を言っているか、わかりますか?

住宅ローンを毎月滞りなく順調に返済していけば、当然住宅ローン残高は着実に減っていきます。

着実に減っていけば、返済期間の後半から終盤にかけては、住宅をきれいに使っていれば、住宅の清算価値がローン残高を上回る段階が生じることがあり得ます。

つまり、ある時点をもって住宅ローンの残高と住宅の資産価値が逆転して住宅の資産価値の方が上になる可能性もあって、このことは住宅の所有者からすれば喜ぶべき状況のはずです。

ところが、もしそのローン残高を住宅の資産価値が追い抜いた段階で、家計が苦しくなり個人再生せざるを得なくなった場合ちょっと問題となるのです。

それがこの記事のテーマであり、以下、それについて述べていきます。
 

■「住宅ローン特則」も「清算価値保障の原則」が絡むと利用価値が減るケースがある?

 
例えば、住宅を大切に扱って住宅ローンも一生懸命返済し続けて、住宅ローン残高が残り2000万円になって、住宅の資産価値が2500万円になって両者が逆転した場合、その差額500万円は「資産」の扱いになります。つまり、500万円の資産を持っていることになるのです。

この状況の下で「個人再生」に踏み切ろうとする場合、「個人再生」における「清算価値保障の原則」と絡めて考えていくと、ちょっと問題が出てきます。

今回の記事は、そもそも「清算価値保障の原則」とは、どういうものかについての理解がないと分かりにくいはずなので、必要に応じて下記の関連記事をお読みください。

この「清算価値保障の原則」があると、住宅の資産価値の方が高くて、それと住宅ローン残高との差額が大きければ大きいほど、果たして「個人再生」を申し立てる価値、意味があるのか、首を傾げたくなってしまう状況が生じます!

もちろん、その差額が大きいければ大きいほど、個人再生の「住宅ローン特則」は適用できないということではないのですが、果たして適用すべきなのか・・・・? ということです

この記事のタイトルの言い回しは、そういうことを醸し出しての言い回しで、以下検証していきます。

例えば、

ケース①
住宅ローン残高1200万円、住宅そのものの清算価値1500万円、住宅ローンとは別に確定借金額800万円。
ケース②
住宅ローン残高500万円、住宅そのものの清算価値1500万円、住宅ローンとは別に確定借金額800万円。

ケース①の場合は、法律(民事再生法)の定めたところによると、借金800万円は5分の1の160万円にまで減額されるので、その金額を最低弁済額として3~5年間で返済すればよいということになりそうですが、そうではありません。

「清算価値保障の原則」が適用されて、1500万円-1200万円=300万円が資産扱いされ、最低弁済額は引き上げられて300万円となり、その金額を3~5年で返済すべきことになります。300万円を返済することで住宅ローンは維持され、よって住宅は守られるのです。

この場合は、160万円が300万円に引き上げられたとはいえ、当初の借金800万円が300万円に減額されたわけですから「個人再生」における「住宅ローン特則」を利用する価値、意味はありそうです。

ところが、ケース②の場合は、1500万円-500万円=1000万円が資産扱いされて、最低弁済額は1000万円となって、800万円が全く減額されず800万円全額(当然1000万円にはなりません)を返済しなければなりません。

つまり、ケース②のようになってしまうと、せっかくの「住宅ローン特則」を利用しようにも「清算価値保障の原則」によってその利用価値がなくなってしまうわけです

 

■ 住宅の資産価値の方が高くローン残高との差額が非常に大きい場合はどうしたらいいのか?

 

住宅を手元に残しておきたいという人たちために設けられた個人再生の「住宅ローン特則」ですが、ケース②のような場合は「清算価値保障の原則」によって「住宅ローン特則」を利用しようと利用しまいと800万円以上の金額の借金返済はしなければならなくなります。

でもそれは厳しいわけですから、結局、住宅を残したまま債務整理をするのはかなり難しそうです。

そうなると、一番いい方法としては売却処分することです。いわゆる「任意売却」です。その代金で借金返済に充てるわけです。

そもそも「住宅ローン特則」を利用しないで個人再生をしようとすると、基本「債権者平等の原則」が適用され、債権者が複数いて、その債権をもっているすべての関係者が平等の立場で関わってきます。

でも、債権者たる住宅ローン会社(銀行など)だけは、その住宅に抵当権を持っているはずなので、この住宅ローン会社に関しては「債権者平等の原則」の適用はなく、別除権者として直ちに住宅に設定されている抵当権を実行して、競売にかけて他の一般債権者に先駆けて優先的にローン返済に充てようとするはずです。

でも、どうせ、住宅は処分されてしまうならば、裁判所に主導権を握られての競売に掛けられて現金化されてしまうよりも、任意売却した方がいいです。

専門の不動産業者を通じて買主を探して、自らが売却価格とかその他もろもろで交渉に関わっていく方が、所有者であるにもかかわらずまったく関わりをもてない競売に掛けられるよりは、売却価格等々でずっと好条件で処分できる可能性があります。それを借金返済に充てる方がずっといいです。

ちなみに、競売だと、相場の7~8割程度で処分されてしまいます。下手すると5割程度で処分されてしまいます・・・・。

そういったなか、どうしても住宅を手放したくないなら、基本的には「住宅ローン」と「その他の借金800万円」の二つの借金をしっかりと返済していくのが基本です。

その場合、後者の800万円の借金については「任意整理」する方向でやっていくことになります。

「任意整理」の場合は、大幅な減額、例えば元本の減額などはできませんが、債権者との交渉で未払い利息や将来利息などを免除してもらうことができます。借金額800万円ならば上限金利15%(利息制限法)となるので、そういった重い利息が設定されているのならば、それを免除してくれるように交渉する手はあります。

・10万円未満・・・・・・・・・・上限金利20%
・10万円以上100万円未満・・・・上限金利18%
・100万円以上・・・・・・・・・上限金利15%

ただ「任意整理」は交渉事なんで、最後には両者の合意が必要です。合意を得られない場合は諦めるしかありません。

その他の方法としては、ケース②のように住宅の資産価値が差額1000万円あるならば、まだ担保価値があるので、二番抵当権を設定して追加融資を受けて、それを800万円の借金返済に充てるという方法も考えられます。
 

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