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競売手続 (不動産強制競売)とは? その流れは?

      2021/02/13


 

 

 
 

■ 強制競売とは?

 
「強制競売」とは、不動産物件に対する強制執行の一つであり、借主(債務者)が借金返済が不能となった場合、抵当権による競売ではなく貸主(債権者)は取得した公正証書や判決などの債務名義に基づいて、借主(債務者)の所有不動産を強制的に売却・換価し債権の回収に充てる競売手続をいいます。

当該不動産に貸金(債権)担保のために抵当権が設定されている場合の競売手続は「担保不動産競売」といって、債務名義は不要で抵当権による競売で強制的に売却・換価して他の債権者より優先的に債権回収を図ることができます。

「強制競売」の典型例は、ただ単に300万円貸しているとかいわゆる無担保債権者が強制執行でもって債権回収する場合です。あるいは税金滞納があります。税金滞納している納税者に国家が納税者所有の不動産を強制的に売却・換価して滞納分に充てます。但し、滞納処分に対する強制執行では、すでに行政側が債務名義を持っているので、改めて行政側が債務名義を取るための手続きはいりません。

「担保不動産競売」の典型例は、銀行or住宅ローン会社が住宅購入資金を貸し出す場合、当該住宅に抵当権を設定するのが通常であり、その抵当権を実行して優先的に債権回収を図るケースです。

だから「強制競売」においては、貸主(債権者)が不動産を「強制競売」しようと思っても、すでに当該不動産には抵当権が設定されていて、その抵当権を持っている債権者(貸主)が抵当権を実行すれば、その債権者(貸主)に優先して債権を回収されてしまうデメリットがあります。   

したがって、金銭の貸し借りにおいて、万が一の債権回収時に備えて優先弁済権を確保するために、不動産にあらかじめ抵当権などの担保件を設定しておくのが一般的です。つまり「担保不動産競売」の機会を得ておくということです。
 

■ 「強制競売」手続の流れ

 

強制競売の準備 (不動産強制競売の申立て)

不動産に対して強制競売を行なう場合、裁判所に「不動産の強制競売申立書」と添付書類を提出することが必要です。

~添付書類~
(1)債務名義の正本 (2)送達証明書 (3)資格証明書 (4)収入印紙 (5)郵便切手 
(6)目的不動産の登記事項証明書 (7)公課証明書 (8)公図写し (9)建物図面 
(10)物件案内図 (11)目的不動産の所有者に関する資料(個人の場合は住民票) 
(12)不動産競売の進行に関する照会書

強制競売開始決定

裁判所が競売開始の申立てが適法になされたと判断したら、裁判所は強制競売開始決定を行い貸主(債権者)のために当該不動産を差押える旨の決定をします。

そして、強制競売開始決定した旨を借主(債務者)に通知しなければなりません。そして、競売する際の差押えはその通知が借主(債務者)に到達したときに効力を発します。ただ、差押の登記は裁判所書記官によってなされるわけですが、その差押の登記が通知到達より先になされていれば、その差押えの効力は通知到達時ではなく登記時に効力は生ずることになります。

そして、裁判所は競売開始決定から2~4週間後に「配当要求終期の公告」を出します。

「配当要求終期の公告」とは、競売の申立人以外に債権を持っている債権者(無担保債権者)がいるならば、対象不動産が売却された場合の代金から配当を受けられる可能性があるので、ある一定期間内(およそ1か月くらい)にその旨を執行裁判所に申し出るように公告する制度です。これについては⑤の「配当」の箇所でも述べます。

競売手続の開始 (裁判所の調査)

開始決定が出されると、裁判所は適正な競売を実現するために、対象となる不動産の適正な価値を調査して基準となる売却価格(売却基準価格)を決めることになります。

理由は、こうした裁判所によるプロセスがないと、せっかく不動産競売の申立てを行っても、適正な価格からは程遠い、二束三文で不動産が売却されてしまう、といった事態を生じる恐れがあるからです。

だから、売却基準価格は決定されると、その不動産を購入を考えている人はその決められた売却基準価格の少なくとも8割以上の金額(買受可能価格)で買受の申し出をしなければならないという制約を受けることになります。

では、売却基準価格を決めるための判断材料を収集するために裁判所はどのようなことを行なうかといえば、まず、裁判所は執行官に対して対象となる不動産の現況調査を命じ[現況調査報告書]を提出させます。

次に、それとは別に裁判所は評価人(不動産鑑定士)を選任して対象の不動産の評価をさせて[評価書]を提出させます。この評価書は現況調査報告書を補充する役割を果たすこともあります。この評価書によって物件の評価を把握できます。

さらに、裁判所書記官は、現況調査報告書と評価書の結果を受けて、対象不動産の権利関係等を記載した[物件明細書]を作成します。これは対象不動産を買い受けた場合買受人が引き継ぐであろう権利関係等の概況を記載されたもので、買受希望者はその書面の内容を十分に把握しておく必要があります。

ただ、物件明細書は裁判所書記官の一応の認識を記載してものにすぎず、利害関係人の間の権利関係を最終的に確定するものではありません。だから、買受け後に訴訟になった場合、物件明細書の記載内容と異なる結論になる可能性もあります。でも、その際は物件明細書の記載内容は訴訟等における証拠にはなります。
 

現況調査報告書
土地の現況地目、建物の種類・構造など、不動産の現状のほか、不動産を占有している者がいるか、いるとしたらやその占有者には占有する権原を有るか否かなどなどが記載され、不動産の写真なども添付された書面。
評価書
対象不動産に対して評価をおこなったもので、物件の概要・状態、評価額および評価を決定する過程、最低売却価額の算定方法等が記載されます。また、公図・間取り図等の図面、 写真などが添付されています。 尚、ここで出された評価額は、この売却が強制競売の手続きにおいてなされるという特殊性を考慮した評価で提示しなければなりません。
物件明細書
この書面は、① 不動産の表示 ② 売却により成立する法定地上権の概要 ③ 買受人が負担することとなる他人の権利 ④ 物権の占有状況等に関する特記事項 ⑤ その他買受の参考となる事項、等々で構成されています。

 
裁判所に提出される上記の三つの書類は「競売3セット」と言われています。裁判所は、この「競売3セット」を判断材料(特に評価書)に「売却基準価格」を定めます。

これらは、裁判所が競売の入札希望者が競売参加を容易するために用意した資料で、誰でも閲覧できるように裁判所に備え置くか、インターネットで閲覧可能な状態にしています。

この調査は日程の調整はあっても絶対に拒むことはできません。

※参考:不動産競売物件情報サイト(BIT) http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

競売の実施

実際に競売の多くは「期間入札」という方法で実施されます。

ある一定期日を設けて、その期間までに買受希望人が買受金額を裁判所に伝えるやり方です。そして、その期間内に一番高い金額での買受を申し出た人に審査を経て売却許可決定を出します。

売却許可決定後は、買受人は指定の期限以内に、裁判所に対して、代金を納付しなければなりません。代金を納付することで買受人に当該不動産の所有権が移転します。

その他の方法として「期日入札」というのがあります。期日入札は1日で入札が終了してその日が開札日となります。でもほとんどが先に述べた「期間入札」で実施されます。

配当

競売が実施されて対象不動産の買受人が代金を納付したら、裁判所は配当手続きに入ります。

ただ、不動産の強制競売の申立てをして競売開始決定を導いた債権者(貸主)が、納付された売却代金全額が自らの貸金債権額に相当するからといって、その金額のすべてを債権回収に充てられるわけではありません。

まずは、抵当権などの担保権をもつ債権者(貸主)がいれば、その売却代金はその抵当権付き債権に優先的に充てられます。そして、優先弁済後に未だ売却代金に残金があれば、その残金は抵当権等の担保権を持たない無担保債権者に充てられます。

もし、無担保債権者が複数いれば、各々の債権額に応じて案分比例に従って返済されます(債権者平等の原則)。

そういった無担保債権者は、なんら担保を取らずにただ単に100万円を貸したとか300万円を貸したといった債権者(貸主)なので、その存在は公示方法はなく外部からは明らかにはならない(抵当権は登記で公示される)ので、先に述べた「配当要求終期の公告」でもってその存在は債権者の方から積極的に申し出てもらう必要があります。

ただ、債権者であれば誰でもいいというわけではなく、一定の要件に当てはまった債権者でなけれなりません。

1) 執行力ある債務名義の正本を有する債権者
2) 差押えの登記後に登記された仮差押債権者
3) 一般の先取り特権を有することを証明した債権者

上記の債権者が執行裁判所が定めた配当要求終期までの期間内に配当要求をすることができます。

強制競売の注意する点

強制競売を行なう際に注意を要する点は、強制競売の手続きが終了して債権回収に成功したとしても、どうしても付きまとってくるのは「費用と時間」です。それから「無剰余取消の危険性」があるということです。

◎「費用」について

まずは「登録免許税」です。競売開始決定し対象不動産に差押えがなされると、先にも述べましたが差押え登記がなされるわけですが、当然登録免許税がかかってきその税額は請求債権額の1000分の4となります。

つぎに、裁判所への「予納金」です。予納金額は下記に示すとおり請求債権額によって異なってきます。

● 請求債権額2000万円未満・・・・・・・・・・・60万円
● 請求債権額2000万円以上5000万円未満・・・・・100万円
● 請求債権額5000万円以上 1億円未満・・・・・・150万円
● 請求債権額 1億円以上・・・・・・・・・・・・200万円

以上を見てみても、給与債権に対する執行、預金債権に対する執行の債権執行と比べてもかかる費用はかなり高額となります。

◎「時間」について

強制競売手続きが終了するまで通常6カ月から1年ほど時間がかかってしまいます。この点も債権執行に比べると時間がかかることになります。

◎「無剰余取消の危険性」について

競売の対象となった不動産の売却によって生じた配当金に複数の債権者(貸主)があてにしている場合、債権者間には優劣順位が生じます。そのなかで抵当権を設定している債権者は配当金から優先して債権回収できるので、無担保債権者は抵当権付き債権者に対し劣後債権者となります。

そして、無担保債権者間でも持ってる債権額に応じて比例配分されるので、債権者によっては債権額に配当金額が回ってこない恐れがありそれが手続き中に明らかになることがあります。

そういった配当金からの取り分がないであろう債権者が競売開始の申立ても何らの利益も得られないわけです。つまり申し立ててもはっきり言って無駄なのです。

だから、もし競売開始の申し立てをしても対象不動産を売却されることはなく、裁判所によってその強制執行手続きは取り消されることになります。

この取消行為を「無剰余の取消」といいます。無剰余とは剰余が無いという状態です。

つまり、劣後債権者が競売申し立てを行った場合、裁判所より無剰余の取り下げを受ける恐れがあるということです(無剰余取消の危険性)。

したがって、競売申し立てを行なおうとする債権者は、その対象不動産にどのような権利関係がくっついているか慎重に調査する必要があります。そのための判断資料として提供されるのが先に挙げた「競売3セット」なのです。

 

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