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住宅ローン滞納後の個人再生の巻き戻しの効果で住宅ローン復活~その際の滞納額返済方法は?~

      2018/02/21

 

(1)問題の所在

「住宅資金貸付債権に関する特則」いわゆる「住宅ローン特則」は「個人再生」を利用するうえで、なくてはならない制度です。

なぜなら「自己破産」では住宅は容赦なく換価処分され債権者に配当されるのがオチですが、「個人再生」では経済的困窮の原因となった借金の大幅な減額ができ、しかも条件が揃えば今現在ローン返済中の住宅を守れる術が備わっているからです。

この「住宅ローン特則」の一般的は説明については、下記の関連記事を参照。(今回の記事の前に下記の関連記事を読んでおくことが必要です)

家計が様々な要因で苦しくなったため住宅ローンの返済が厳しくなってきた。でも、まだ返済に遅れはない。ただ、このままだとローン返済が滞ってしまうことは目に見えている。そういった状況でも、今住んでいる住宅はなんとか守りたいと思っている。このような場合「個人再生」の「住宅ローン特則」はうってつけであるのはいうまでもありません。

では、すでに住宅ローン返済に遅れが出てしまっている場合はどうなるのか?「個人再生」の「住宅ローン特則」の適用して、なんとか住宅を残していけるのでしょうか?

もちろん、結論から先に言えば適用はできます。

でも、その際は様々な条件を備えることが必要で、それを備えることで「住宅ローンの巻き戻し」というとんでもない効果が生じて住宅は守られるのです。

このことについても上記の「関連記事」の後半部分で説明していますので、必ず参照してください。

さて、問題はこれ以降です。この「住宅ローンの巻き戻し」で「個人再生」の「住宅ローン特則」が適用でき住宅が守られたとしても、すでに滞納してしまっている住宅ローンの金額は残ってしまうわけで、それは返済しなければなりません。どのように返済していったらよいのか?

この返済方法の問題がどうしても残ってしまいます。今回のブログ記事のテーマはこのことです。これついては4つの考え方があります。

「期限の利益回復型」・「ローン返済期間延長型」・「元本猶予期間併用型」・「同意型」です。

先の「関連記事」では、原則型の「期限の利益回復型」の立場で述べていますが、ここでは、それも含めてこの4つについて説明していきます。

(2)「期限の利益回復型」について

このタイプが原則型となります。

住宅ローンを3か月以上滞納すると「期限の利益」を喪失して、一括請求されることになります。

※「期限の利益の喪失」とは?

その一括請求される金額を「個人再生」で裁判所に認可された再生計画の返済スケジュールの中に組み入れられて、3年間または5年間でその滞納した分を合算して返済していくというやり方です。要は失った期限の利益が復活するという意味です。

例えば、住宅ローンの滞納分が72万円あるとします。この72万円を「個人再生」の再生計画が3年とした場合、3年間で返済していくということです。そうなると月々2万円(72万円÷36)+利息の返済ということになります。

この金額に、当初契約した住宅ローンの本体部分(返済期間20年で月々12万円とします)をプラスした14万円が3年間住宅ローン絡みでの金額になります。

ただ、これに「個人再生」によって大幅に減額されたとはいえ「個人再生」の直接の対象となった借金額があるはずです。これも忘れてはいけません。この金額がさらに加算されての返済金額となります。

3年間を滞りなく無事に返済を完了すれば、それ以降は当初契約した住宅ローンの本体部分の返済だけになります(20年間月々12万円)。

(3)「ローン返済期間延長型」について

「期限の利益回復型」は上記の如く3つの返済が、3年または5年の再生計画期間に集中して重なるので、滞納経験のある債務者にとってかなり厳しい返済計画となりかねません。

とはいえ、この場合、基本的には外部の助力(家族、親戚、友人、知人など)を借りる等々でこれを何とか克服していくしかないのですが、それでもなかなか難しい人にとって、利用できる方法の一つとして住宅ローンの返済期間を延長する方式があります。これを「ローン返済期間延長型」といいます。

滞納した部分の返済期限を「個人再生」の再生計画内におさめるのではなく、住宅ローンの返済期間を延長して、滞納部分の返済期間もそれに随伴して延長するという方法です。これによって滞納分の1回あたりの返済額も少なくなるので、その分負担が軽減されます。

先の例でいうと、住宅ローンの返済期間を20年から25年に延長したら、毎月の滞納部分の返済額は2400円(72万円÷300か月)となります。

ただ、当初契約した住宅ローンの返済期間を20年から25年に延長するという意味は、本体部分契約条件の返済期間を25年に延長するというのではなく、本体部分の期間は20年と変らず、だから、本体部分の返済額は月々12万円と変わりありません。

延長部分の5年間は滞納部分の返済用に充てられるのです。

だから、20年間は12万円に2400円をプラスした金額を月々返済することになりますが、残りの5年間は2400円だけを月々返済することになります。そういった意味で住宅ローン契約の返済期間が全体として25年に延長されることになるのです。

もっとも、延長の効果を住宅ローンの本体部分にも及ぼして、その返済期間をも5年間延ばすことによって、月々の返済する12万円を下げることも可能でしょう。

ところで、この場合も、最初の3年間は3つの返済が重なりますが、月々の返済は「期限の利益回復型」に比べて低くなります。

なお、滞納部分の月々の返済額は、確かに低くなりますが、返済期間が長期に延長するために「期限の利益回復型」の利息より多くなることは已むを得なく、よって全体を見れば返済金額は多くなります。

ただ、延長できるとしても、民事再生法の規定で、延長後の住宅ローン完済時期が、債務者の年齢が70歳以下になることを要し、そして、延長期間が当初に定められた最終返済期限から10年以内であることの両方を満たしていることは必要となります。

ところで、裁判所が債務者からの10年以内の返済期間の延長を含んだ個人再生の「再生計画」を認可したら、住宅ローン債権者の同意は不要です。

 

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(4)「元本猶予期間併用型」について

これは、住宅ローンの延長をしてもなお返済が難しい人は「ローン返済期間延長型」をさらに進めて「個人再生」の再生計画期間中(3年または5年)に限っては、元本の一部と滞納分の返済は猶予され、返済はその再生計画期間を経過した後に先送りされる方式です。

ただ、利息だけは猶予はなく最初からずっと通しで最後まで支払っていきます。

例えば、先の例で住宅ローン契約の月々12万円の支払いの内訳が、元本5万円、利息7万円だった場合、それを最初の3年間の再生計画期間中の返済は元本1万円、利息7万円、合計8万円にするというような場合です。

そもそも、個人再生での再生計画期間中の返済額は、「期限の利益回復型」と「ローン返済期間延長型」を比べた場合、後者の方が返済額が低いでしょうが、両者とも返済額が3つ重なることには間違えないので、その期間中は資金繰りにかなりの苦しいはずです。

でも、この「元本猶予期間併用型」は、元本の一部と滞納分の返済は再生計画期間の経過後にズラされるので、この一番資金繰りが厳しい期間で少なくとも数万円以上少なくなること間違えないので、その点がこの方式の一番のメリットといえます。

ただ、この方式のデメリットは、最初の個人再生の再生計画期間中は、利息のみの返済になるので、その間の元本はほとんど減ることがないため、結果的に返済期間は長期にわたり返済金額も増えることになります。

(5)「同意型」について

すでに述べた(2)(3)(4)の方式は、いずれも民事再生法の要件を満たしていれば、作成された個人再生の再生計画を裁判所が認可をすれば、ローン債権者の同意なんか不要で認められる方式です。

それに対して「同意型」とは、さらに一歩進んで、債務者の要望に対してローン債権者が同意すれば、法律で定められていた諸条件を別の条件にガラっと変更することができるということです。

例えば、法律上、個人再生でもって住宅ローンの元本自体を減額させることはできませんが、ローン債権者の同意でもってすればそれができるということ。また、法律上、完済時の年齢が70歳を超える返済期間の延長はできませんが、ローン債権者の同意でもってそれを認めることができるということです。

そもそも、相反する利害関係を持つ債務者とローン債権者が、ある条件に合意が成立すれば、それが法律上をできないことであっても、認めるというのは、当然あってしかるべきです。当事者がそれでいいと言っているわけですから・・・・。

ただ、現実問題として「同意型」というのは債務者がローン債権者との粘り強い交渉の結果にでてくるものだと想像します。自由交渉でもって債務者に有利な条件をローン債権者に同意をしてもらうというのは、かなりの難易度であってあまり考えにくいことで、特別な事、イレギュラーのことだと思います。

だから、実際問題ほとんどありえないことで、民事再生法上「同意型」もできるという程度の理解でいいでしょう。

(6)住宅ローンに滞納がある場合の(2)(3)(4)のいずれを利用すべきか?

(2)(3)(4)のいずれを選択すべきかは、債務者が自由に選択していいというわけではありません。

まず、原則型の(2)の可能性を探って、それが難しいのであれば(3)、(3)が難しいのであれば(4)という流れで、債務者の返済能力を鑑みて、それぞれケースが不可能な場合ごとに、徐々に返済条件を債務者にとって緩和の方向へもっていくのです。なお、(5)は特別なイレギュラーのケースなのであえて除外しました。

いずれにしても、(2)~(4)のケースで住宅ローン自体の元本、利息、滞納分、遅延損害金などなどの減額、免除は一切できません。あくまで返済期間の延長や返済猶予をもたらすに過ぎません。要は、住宅ローンに関してはその住宅に抵当権が設定されているという権利関係が非常に強く、だから、最後まできちんと容赦なく返済を強いられることになるのです。

また。返済期間の延長によって利息へ充てる金額が多くなるという点はこれまでも何回か述べているとおりです。

(7)「(2)(3)(4)でローン債権者の同意が不要である根拠」

同意不要とする根拠は、民事再生法201条1項「ローン債権者や保証会社は、住宅ローン条項による権利変更について議決権を有しない」と定められていることにあります。

したがって、返済期間の延長、元本の一部返済猶予について、ローン債権者の同意がなくても裁判所の再生計画の認可を通じて、その効力は認められます。

もちろん、住宅ローンを滞納するまえに「個人再生」の「住宅ローン特則」の適用を求めるのが理想です。でも、仮に滞納してしまった場合でも「個人再生」「住宅ローン特則」の適用を求めて住宅を守ることはできますが、その滞納した金額、その大小にもよりますが、その後処理が結構大変です。ここに記載した記事以外でもとりうる方法はあるかもしれません。

いずれにしても、住宅ローンの返済は待ってはくれません。専門知識をもってる弁護士に早急に相談することが肝要です。

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