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「個人再生」最大の特長【住宅ローン特則】とは?~「住宅ローン巻き戻し」も触れます~

      2020/07/17

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「個人再生」とは、裁判所に申立てをして、法律の規定に照らして借金そのものを減額(最低弁済額)する裁判上の債務整理手続きをいいます。

 

■「住宅資金貸付債権に関する特則(住宅ローン特則)」とは?その狙い?

 
「個人再生」は下記のような事案が生じた場合、絶好な解決手段になるのです。

現在、住宅ローン支払い中の自宅に住んでいる人が、借金の返済により家計が苦しくなり、そのため住宅ローンの返済も難しくなってきた。この状況を解決するために債務整理しなければならなくなったとします。でも、どうしても住み慣れた今の自宅にこれからも住み続けたい。この場合、どういう債務整理手法をとったらいいのか?

もし「自己破産」の手法をとった場合は、確かに借金はチャラになり、それ自体は非常に大きなメリットですが、でも、自宅は住宅ローンをこれまで一生懸命に支払い続けてきて、いま現在も住んでいるにもかかわらず、容赦なく取り上げられ換価処分されて、その代金は住宅ローン債権者やその他の債権者に配当されていきます。(この配当方法については後に詳述します。)

もし「任意整理」の手法をとる場合は、債務整理する債務を選ぶことができるので、自宅を処分する必要はありません。

でも、そもそも借金全体の金額が大きい場合、「任意整理」は、その選んだ債務の利息分(未払利息、将来利息、遅延利息etc)しか減額されない可能性があり、減額幅が少ないのにそれにプラスして住宅ローンの借金がのしかかってくるわけですから「任意整理」は、一つの考えるべき方法ではありますが、借金問題を抜本的に解決することはなかなか難しい思いがします。

これに対して「個人再生」の場合は、借金の減額幅が大きく、しかも「住宅資金貸付債権に関する特則(通称:住宅ローン特則)」という特別規定があって、この特則によって、住宅ローンを支払い中であっても、自宅を手放さずに今まで通り居住しながら借金の返済を続けられるという非常に大きなメリットを受けられるのです。

だから、上記のような事案の場合は、この「個人再生」手法でもって債務整理をしてみる価値は十分あります。

そもそも、自宅、しかも、それが今住んでいるマイホームとなると、それは単なる財産というよりも生活の基盤となすものです。経済的に苦境になっても、自宅があってこその経済的更生を図れるといってもいいくらいです。

だから「個人再生」に「住宅ローン特則」がある理由は、住宅ローン絡みで借金返済に苦しむ人が、やむなく住まいを手放すのをできるだけ回避してもらいたい、回避して慣れ親しんだ生活基盤を維持しながら、いち早く経済的復活を目指してもらいたいという点にあります!

だから、「個人再生」と「住宅ローン特則」とは切っても切っても切れない関係にあるといっていいでしょう。

ところで、「住宅ローン」というのは、住宅の購入費ですから、かなりの高額になります。しかも20年~30年の期間に渡って支払っていくものですから、住宅ローン会社(銀行など)が負うリスクも決して小さくありません。

だから、住宅ローンを組む際、住宅ローン会社(銀行など)は、住宅購入者に購入した住宅の上に必ず抵当権を設定するのが通常です。

それによって、もし住宅ローンの支払いが滞った場合、住宅ローン会社(銀行など)は、その抵当権を実行して競売にかけて、その代金から優先的に住宅ローンの返済を受けられて、これによって住宅ローン会社(銀行など)はリスクを回避できるわけです。 (※この辺のもう少し細かい経緯は、後述します)

ところで、一つ注意すべきことがあります。

個人再生の「住宅ローン特則」は、「住宅ローン」という借金の金額を軽減・減額させるわけではありません。住宅ローンは、当初の契約した通り、毎月きちんと約束の金額を遅滞なく返済していかなければなりません。

では、「住宅ローン特則」の狙いは何かというと。

「住宅ローン」という借金とは別の借金があって、その二つ以上の別の借金の存在が家計を逼迫させていて、その状態がこれからも続くとなると、やがて住宅ローンの返済にも滞ることも考えられ、最悪の場合は自宅を処分をせざるをえなくなります。

そういう事態を回避するために「住宅ローン」とは別個の借金を個人再生することで、その借金を減額させて「住宅ローン」への負担を軽減させて「住宅ローン」を何とか維持していこう、維持するということは自宅を処分から免れるということです。つまり「住宅ローン」の維持が「住宅ローン特則」の狙いなのです。

ただ、勘違いしないでください。繰り返しますが「住宅ローン特則」は「住宅ローン」の返済自体を直接軽減させるわけではないのです。この点を誤解なきようお願いいたします。

結局「住宅ローン特則」とは、債務者保護の観点から「個人再生」手続では適用がある『債権者平等の原則』を住宅ローン返済に限っては特別に外すことが狙いです!

つまり、もし「個人再生」での「債権者平等の原則」を貫くとなると、住宅ローン会社(銀行)が持つ住宅ローン債権もそれ以外の債権債務と同じく平等の原則で「個人再生」の対象となって債務整理され、大幅に減額されてしまいます。逆を言えば住宅ローンの返済をこれまで通り変わりなく続けるということは「債権者平等の原則」に反するということになるのです。

当然住宅ローン債権を持つ住宅ローン会社(銀行)としては、債権回収が難しい場合、他の債権者の債権と同列に比例配分での債権回収となるのは到底容認できないわけで、そういったリスクを回避するための抵当権を設定しているわけです。そして、住宅ローン会社はいざという時は自らの債権を全額回収するためには当然に抵当権を行使してきます。そうなると住宅は「担保不動産競売」されて、強制的に換価処分されて、結局は債務者は住宅を失う事態になります。

もっとも、抵当権が実行されて自宅が強制競売に付されるのは、債務者にとっては最悪の状態となります。同じ自宅を失うとしても強制競売ではなく「任意売却」というやり方をとった方がかなりいいです。詳しくは下記の関連記事を参照してください。

 

■「住宅ローン特則」の利用条件は?

 

① 住宅の購入代金のローン、または住宅のリフォーム代金のローンであること(住宅ローン)。
② 債務者本人の所有の住宅であること、債務者本人の居住目的の住宅であること。
③ 住宅ローン債権を担保する抵当権が設定されていること。
④ 住宅ローン以外の借金で、住宅にその債権のための抵当権が設定されていないこと。
⑤ 個人再生の借金返済と住宅ローンの返済の両方を継続的安定的にできる収入源があること。

住宅ローン特則

上記の個人再生をしたうえで「特則を利用した場合の月々の支払額」を支払うことができなかったら、残念ながら「住宅ローン特則」は利用することはできなくなります。

もし、月々の支払が厳しい状況になったら、返済期間の延長が認められることがありますが、いろいろ制限があります。例えば、延長期間10年以内で、延長後の最終返済時に満70歳以下であることなどがあります。

ただ、普通は住宅ローン自体が最初から長期で組まれているので、それをさらに延長して制限内で完済できる見込みが経つかは、微妙な状況です。

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■ 住宅ローン滞納でも「住宅ローン特則」を利用できる?その条件は?

 
これまで述べたことは、住宅ローン返済が非常に苦しい状況だけど、まだ、住宅ローンの返済に遅れがない場合の「個人再生」の「住宅ローン特則」適用の場合でしたが、以下は住宅ローン返済にすでに遅れが出てしまっている場合の「住宅ローン特則」の適用についてです。

「すでに住宅ローンに滞納があるけど、なんとかマイホームを手放したくない!」という気持ちは十分理解できます。なんたって、さっき述べたように住まいは生活の基盤といっても言い過ぎではないからです。

その場合でも「個人再生」の「住宅ローン特則」を利用することができる場合があります。その際の条件を述べます。

① 住宅ローン以外の借金で、個人再生の再生計画案が裁判所によって認められ、その計画に沿って毎月きちんと返済できること。
② 以後の住宅ローンは滞納なく支払いを続けていけること。
③ その「個人再生」の申し出が、保証会社の住宅ローン債務の代位弁済から6か月以内であること。

①と②については、もはやいうまでもありません。通常の「個人再生」の条件と同等です。新たに設けられた条件は③です。

住宅ローンの貸付では、住宅ローン会社(銀行など)は保証会社にローン支払いの保証をさせるのが通例となっています。その場合の保証会社というのは、信用保証協会、各銀行系の保証会社となります。

住宅ローンが支払えなくなって3か月以上期間がすぎると、住宅ローン債権の債務者(滞納者)は期限の利益を失って、残金の一括請求をされます。

でも、債務者は分割でも滞納してしまうわけですから、通常は、残金一括請求されても支払えるわけがありません。

そこで、住宅ローン会社(銀行など)は保証会社に住宅ローンの残金一括請求します。その請求に応じて、保証会社は残りの住宅ローン債務を肩代わりします。これが「代位弁済」といい、それによって、債権者は住宅ローン会社(銀行など)から保証会社に移ります。当然に抵当権も保証会社に移ります。

したがって、新たな債権者となった保証会社は、住宅ローン債務の滞納者に一括請求(求償権として)しますが、当然は支払えないので、保証会社は代位弁済から3~6か月経過したところで、抵当権付き債権者として抵当権を実行していきます。

抵当権の実行によって住宅は、通常の流れでは競売(担保不動産競売)に掛けられて、その売却代金でもって債権の回収に充てられるのです。つまり、債務者は自宅を失うことになるのです。

これが通常の流れとなります。

この通常の流れを覆して、それでも自宅に住み続けていきたいという場合に、先に述べた「新たな条件③」が出てくるのです。

この新たな条件③というのは、債務者が住宅ローンの滞納があっても「住宅ローン特則」をなんとか利用したければ、保証会社が住宅ローン債務を代位弁済をしてから、6か月以内に「個人再生」の申し立てることが必要だということです。

「個人再生」が申し立てて、裁判所によって「再生計画」案が認可されると、すでに生じていた「期限の利益の喪失」「保証会社の代位弁済」さらに「抵当権実行による競売開始手続き」もなかったことになります。そうなると、どうなるかというと、住宅ローンの債権者は、また元に戻って住宅ローン会社(銀行など)になります。債務者は、この最初の住宅ローン会社に当初契約したローン契約に沿って月々返済を続けていけばいいわけです。

この効果を「住宅ローンの巻き戻し」といいます。簡単にいえば、すべてが元に戻るということです。

滞納があっても、保証会社が代位弁済して6か月以内であれば、それを覆して最初の条件の住宅ローン復活にまで巻き戻してしまうなんて、この「個人再生」における「住宅ローン特則」というのは、物凄い威力があるわけです!

普通だったら、ここまできての覆しは不可能ですが、これができるのは「住宅ローン特則」のほかにありません!これは凄いことです。

ただし、競売手続きが開始してしまっている場合は、競売入札日までに「個人再生」の申し立てをしなければいけません。誰かに落札されてしまった後では、いくら「住宅ローンの巻き戻し」の威力が凄いといっても、そんなことまではできません。

ですから、保証会社の代位弁済から6か月以内という期間はありますが、競売手続きの進行具合との兼ね合いで、そんな悠長なことは言ってられない場合があるのです。その点は注意を要します。


 

■ ただ、住宅ローン滞納分のどう処理するか大きな問題となる

 
さて「個人再生」によって、住宅ローン債務以外の債務、つまり借金が減額されたとしても、それとは別に住宅ローン自体に滞納が生じている事実はあるわけです。すべてが元に戻るといっても、タイムマシンの如く時間が完全に戻ってしまって滞納自体もなくなってしまうわけではありません。滞納した分は現実としてあるわけです。

つまり「住宅ローンの滞納分」はもとより「利息」その他「遅延損害金」等が発生しているわけです。これらについては先に述べたように「個人再生」によって減額等されることはありません。これを、どう処理するか?もちろん、きちんと支払っていかなければなりません。

これら損害金は、通常のケースでは個人再生の「再生計画」の中に盛り込まれます。だから、これらを支払っていけるメド(3年間、最長5年間)を示さなければなりません。

つまり、

①個人再生で減額されたとはいえ返済を続けていかなければいけない住宅ローン以外の借金の返済。
②住宅ローンの滞納分(延滞利息も含めて)の返済。
③当初契約した月々の住宅ローン本体部分の返済。

この3つ借金を3年または5年間は重なって返済していくことになります。

①と②をその3年または5年間で返済し終えた後は、3つの重なりは解消されて、あとは③だけをローン期間終了まで返済していくわけです。

思うに、この返済のハードルはかなり高く厳しいものです。そう簡単ではありません。もし、滞納があっても「住宅ローン特則」を利用して、なんとか自宅を残したいのであれば、親族、親戚などから資金援助を求めることも頭の中に入れておくことが必要です。とにかくメドを立てておくことが必要です。

※なお、ここで述べた説明は、住宅ローンの滞納分をどのように処理するかについて、いわゆる 【期限の利益回復型】といわれるモノで、このケースでの原則型を示すモノです。このほかにも【ローン返済期間延長型】【元本猶予期間併用型】【同意型】の三つがあります。これらについては下記の関連記事を参照。

いずれにしても、この場合は専門家である弁護士や司法書士に相談して、最も良い方策をあげてもらいましょう。

とにかく「住宅ローン特則」を利用する場合、住宅ローン自体に滞納があって、それでも「住宅ローン特則」を利用したい場合は、色んな条件を備えていることが必要です。そのためには専門家によるアドバイス、または手助けが必ず必要となってきます。ぜひとも専門家に相談してみましょう。
 

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