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借金が住宅ローンしかなくても個人再生「住宅資金特別条項(住宅ローン特則)」を利用できる?

      2018/03/04

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(1)問題の所在

「個人再生」とは、借金の返済が困難になったときに提示した再生計画が裁判所によって認可されることを条件に、法律(民事再生法)の定めに従って、借金が大幅に減額される債務整理の手法です。

ただ、あくまで減額であって、自己破産のように借金がゼロになるわけではありません。

この「個人再生」の最大の特長、メリットは「住宅資金特別条項(住宅ローン特則)」があることです。

これは、例えば「自己破産」の場合は、直ちに住宅ローン会社(または保証会社)が住宅にもつ抵当権が実行して自宅は処分されてしまうのがオチですが「個人再生」の場合は「住宅ローン特則」によって、抵当権は実行されず住宅ローンは維持されて、きちんと返済を続けることで住み続けることができるのです。

このことは、決して住宅ローン自体が減額されて返済が楽になったからではありません。住宅ローンが減額されることはないのです。

では、どのような状態になって住宅ローンの返済が楽になるのかというと。

それは、住宅ローン以外の借金(例えば、キャッシングやカードローン)が法律(民事再生法)の規定でもって大幅に減額されて、住宅ローン返済に向けられていた経済的な負担が軽減されて、それで住宅ローンの返済がそれほど無理なく続けられるようになるということです。

ということは、この「住宅ローン特則」が適用されるには、住宅ローン以外の借金が存在することが前提になっています。

今回の記事テーマは、この前提となる借金がなくて借金は住宅ローンしかなく、しかもそれが滞納している場合に自宅を守るために「住宅ローン特則」を利用することができるか?ということです。裏を返せば、住宅ローンの債務だけでも個人再生を申し立てできるか?ということです。

結論を先に言うと「申し立てることはできます!」

でも、この「住宅ローン特則」というのは繰り返しますが、住宅ローンの滞納、またはその恐れがあって住宅ローン自体を減額させたり、すでに発生した遅延損害金の支払いを免れたり、将来の利息をカットできたり、することは一切できません。

にもかかわらず、借金が住宅ローンしかなくて、そのローン返済が困難になっているときに自宅を守るために個人再生を申し立てるということはどういうことなのか?以下、述べていきます。
 

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(2)まず「住宅ローン特則」の住宅ローンの巻き戻しで失った期限の利益を復活させる

これはどういう意味かというと、

繰り返しますが、個人再生の「住宅ローン特則」は住宅ローンの債務そのもの(元本、利息、遅延損害金)は減額できませんが「住宅ローン特則」の手続きを利用して「住宅ローンの巻き戻し」で一度失った期限の利益を取り戻すことで分割返済が復活し、よって自宅を守る機会を得られます。

住宅ローンは3か月以上滞納したり、頻繁に滞納して改善が見られない場合、債権者である住宅ローン会社(銀行など)は「期限の利益喪失」を主張して、ローン残高の一括請求をしてきます。分割でも滞納してしまうわけですから、当然一括請求は支払えないはずです。

      ※「期限の利益喪失」とは?「期限の利益喪失条項(約款)」とは?

その場合、住宅ローン会社(銀行など)はどうするかというと、滞納した住宅ローンを系列の保証会社から滞納額を一括で「代位弁済」してもらってローン債権の全額回収を図ります。そして今度は保証会社が住宅ローン滞納者の債権者になるのです。

住宅ローンの債権者が保証会社になったら、住宅に設定されている抵当権も当然保証会社に移動し、保証会社が抵当権が実行すれば、滞納者は住宅を手放さざるを得なくなります。

でも、どうしても自宅は処分されたくない、自宅に住み続けたいのであれば、保証会社が「代位弁済」してから6か月以内に滞納者は「個人再生」の申し立てを裁判所にする必要があります。そして提示された「再生計画」が裁判所によって認められれば「個人再生」が認められて、保証会社に移った債権を再び元の銀行へ戻すことができます(期限の利益を再び取り戻す)。

そして、その後は最初の債権者である住宅ローン会社(銀行など)に「再生計画」に基づいた返済を続けていけば、自宅は手元に残しておくことができ住み続けることができるのです。

これを「住宅ローンの巻き戻し」と言います。すべての権利が保証会社に移ったのを覆してしまうわけですからものすごい効果です。

このことから、借金が住宅ローンしかない場合でも自宅を守るために「住宅ローン特則」を利用して、個人再生を申し立てることは認められるのです。

ただ、この場合、期限の利益を再び復活し裁判所が納得できる「再生計画」を提示できるのであれば、それはそれに越したことはありません。当初の約束で返済を続けていけばいいのですが、かなり難しいのではないでしょうか?

理由は、下記の①②の二つの返済が同時期に重なってくるので「再生計画」この条件を十分満たすようなものでなければならないからです。これは個人再生をして心機一転新しいスタートを切ろうとする人にとってかなりの負担になるはずです。

① 個人再生手続き以前に滞納した住宅ローン分の金額と利息と遅延損害金の返済(返済期間は原則3年、最大5年)
② 毎月々返済する住宅ローンの本体部分の金額の返済

だから、その後に返済環境が大きく改善したとか、そういった特別の事情がない限り、満たすのはかなり難しいと思います。

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(3)「住宅ローン特則」により返済方法で「返済期限の延長型」「元本返済の猶予型」の可能性を探る

もし、(2)の返済方法で返済するのが無理で、何らかの配慮を認めてくれないとどうやっても返済は無理ということであれば、(1)で述べた手続きを経て期限の利益を回復させた後にリスケジュール、「返済期限の延長」「元本返済の猶予」を申し立てることができるのです。

ただ、個人再生手続き以前の滞納した部分の金額・利息・遅延損害金については、再生計画の3~5年間で返済しなければなりません。この点は(1)と同じです。

そして、(1)の手続きを経るということは、住宅ローンの滞納があることが前提となりますが、まだ滞納がない場合(まだ期限の利益を失っていない場合)、ないけどこのままだとその恐れが十分にある場合にも自宅を守るために「個人再生」でのリスケジュール、つまり「返済期限の延長」「元本返済の猶予」を申し立てができます。

「返済期限の延長」とは、満70歳を超えない範囲で、住宅ローンの返済期限を最長10年まで延長できるということです。だから、40歳のときに30年の長期ローンで住宅ローンを組んだ場合は「返済期限延長」の申し出はできなことになります。

当初結んだ契約条件は維持されたままで期限だけの延長となります。延長されることで月々の返済額は減って楽になりますが、元本自体は減額されないので、返済期限が延びるということは利息も増えるというデメリットもあります。

だから、最終的な返済金額は当初の金額よりも増えることになり注意を要します。

「元本返済の猶予」とは、元本の返済を再生計画の3~5年の間一時猶予し、その間は利息だけを支払うということです。例えば、毎月々12万円(元本5万円、利息7万円)を再生計画の3~5年間は毎月々8万円(元本1万円、利息7万円)にしてもらうということです。

このように再生期間中は4万円も返済金額が減らせますが、その間は利息返済に終始し元本はほとんど減らないし、再生計画の期間が終了したら、返済期限の延長はないので、返済が猶予された4万円は毎月々の返済額12万円に上乗せされ返済がきつくなるデメリットがあります。

いずれにしても「延長」は「延長」「猶予」は「猶予」に過ぎず、住宅ローンの返済金額は1円も減ることはありません!

ところで、住宅ローンの返済が苦しくなり、住宅ローン会社(銀行)との二者間でリスケジュールの交渉をしたにもかかわらず、住宅ローン会社が上記の「返済期限の延長」「元本返済の猶予」が認めてくれない時は、この個人再生の「住宅ローン特則」で「返済期限の延長」や「元本返済の猶予」を裁判所に申し立てればいいわけです。

この個人再生でのリスケジュールは、債権者である住宅ローン会社の同意は必要がありません。だから、裁判所が「返済期限の延長」「元本返済の猶予」を認めれば、住宅ローン会社それに従わざるを得ないのです。

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