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「任意整理」後のアパートマンション賃貸契約の更新 または入居審査の運命は?

      2017/11/18

(1)「任意整理」とは?

「任意整理」とは、借金の返済が苦しくなった場合の債務整理する方法の一つであり、裁判所を介さずにお金の貸し借りをした当事者間(債権者債務者間)の直接の交渉を通じて、最終的には当事者間の合意をもって借金問題を解決する方法です。

要は当事者の話し合いだけで解決する方法なので、手続きの流れも簡単で、七面倒クサイ書類作成、準備も不要で、解決までの道のりも短く、最も多く利用されている方法です。

とはいえ、任意整理すると、5年程度は信用情報機関(ブラックリストと一般的に呼ばれるもの)に事故情報として載ってしまい、その間の新規の借入れやカードの利用、ローンを組むことができなくなるという、それなりの不利益を受ける羽目になります。

(2)問題の所在

そうであれば、任意整理した後の、当然、金銭が絡んでくる賃貸アパートの契約更新、あるいは他の物件への引っ越しの際に必要な入居審査で、任意整理していたことを理由に契約更新とか、入居審査が通らないといったことが起きてしまうのか、心配になるところです。

①賃貸契約更新への影響は?

まず、前提問題として、家賃の滞納がないということが肝心です。家賃の滞納があればお話になりません。家賃の滞納がなくて、それでも任意整理した場合は契約更新への悪影響はあるのか?ということです。

結論から言うと、基本的には契約更新への影響は全くありません。過去に任意整理したとしても契約更新は十分にできます。なぜなら、信用情報というのは貸金業者、クレジットカード会社、信販会社など、対象者の経済的信用度を与信調査をする必要がある会社だけしか見ることができないのです。

だから、不動産会社が信用情報(いわゆるブラックリスト)を閲覧するなんてことはないので、過去に任意整理したという事実を知る術がないのからです。

となると、過去に借金を任意整理した場合に限らず、自己破産したとしても信用情報を見ることができない以上、更新を拒否されてマンション、アパートを追い出されるという心配はないということです。

ただ「基本的にありません」と言ったのは、例外があるということです!

先に述べたように、信販会社は信用情報機関の信用情報を閲覧できる立場にあり、契約更新時にその信販会社が審査が関わっている場合は、やはり問題が生じます。

ただ、その信販会社の関わり方は下記の3つ形態があって、それぞれによって問題の生じ方が異なってきます。

1.家賃の口座引落しが集金代行になっているケース

集金代行とは、家賃が信販会社の名前で口座引落しされてはいますが、いわゆるクレジット払いにしているわけではなく、あくまで代行として利用しているに過ぎません。詳しくは下記を参照してください。

※集金代行とは、信販会社が販売店に代わって口座振替により請求する業務のことをいいます。通常のクレジット払いと違う点は、信販会社の立替払いは発生しません。信販会社は単に口座振替の手続きをして口座から引落しをして、その結果を販売店に連絡するだけです。もし、引落できなかった場合、集金代行では、督促するのは販売店であり、販売店が現金払いなどに切り替えて集金することになります。それに対して、クレジッド払いの場合では、立替え払いが発生するので、信販会社と商品購入者との間に債権債務関係が存在することになり、信販会社が督促を行うことになります。

信販会社では、クレジット払いでの債権回収部門と集金代行する部門とは別部門になっていることが多く、しかも集金代行は信販会社がクレジッド契約に基づいて立替え払いするわけではないので、もし、引落しされなくても信販会社は基本的には損害はありません。つまり、両部門の間にはお互いに影響し合う関係性がないのです。

だから、もし、家賃の集金代行をしている信販会社で別口にクレジット払いをしているモノがあって、その債務に任意整理を行ったとしても、影響し合う関係にないので、家賃の集金代行は以後も継続することが十分に可能であり、賃貸借契約の更新はできるわけです。

ただ、任意整理する際は、その依頼を受けた弁護士などの専門家が信販会社に家賃の集金代行はこれまで通り継続していく方向でお願いしたい旨を一言伝えておいた方が無難です。

2.家賃の口座引落としがクレジッド払いになっているケース

家賃の支払いが集金代行ではなくクレジット払いになっている場合は問題が生じます。なぜなら、先に述べたようにクレジット払いになると、信販会社が家賃の立替え払いするので、信販会社と借主の間に家賃に関する債権債務関係が存在することになるからです。

そうだとすると、もし、その信販会社には家賃とは別口のクレジット払いの債務があって、それを任意整理してしまうと、そのクレジットカードは一気に利用停止になってしまい、家賃のクレジット払いはできなくなり、よって更新もできなくなります。

もし、その信販会社とは全く関係のない他の貸金業者の借金だけを意図的に選んで任意整理したとしても、そして任意整理はそもそもそういうことができるのがメリットだとしても、その事実は事故情報として信用情報機関に登録されるので、早かれ遅かれ更新時の与信審査で知られてしまいます。

そうなった場合はどのように扱われるかは、それぞれの信販会社の判断によりますが、経済的信用度に不安ありとされ利用停止になる可能性はかなり高いです。利用停止になってしまうと、家賃が支払う手段を失って契約更新もできなくなってしまいます。

つまり、借主としては、これまで通り遅れることなく家賃を支払う意思と収入源があるとしても、家賃の支払い方法でクレジット払いができないということで、これまで住み続けた賃貸アパートに住み続けられないということになりかねないのです。

それを回避するためには、不動産会社と協議して、家賃支払い方法をクレジット払いをやめて、銀行口座からの引落しなどの別の方法を認めてもらわなければなりません。もし、認めてもらえば問題なく契約更新されて以後も住み続けられることになります。

でも、クレジット払いが必須の条件で、それ以外は認めないとなっていたらどうしたらいいのでしょうか?

家主は、認めていないことを理由に、家賃の受け取り拒否したり、契約更新を拒否して借主を追い出すことはできるのでしょうか?

結論からいうと、いくら契約書にクレジット払いが必須条件とされていて、家主がそれができないことをもって契約更新を拒否し、借主の退去を求めることはできないとされています。それは、地主家主と比べて弱い立場にあるとされている借地人借家人を手厚く保護するために「借地借家法」という特別法規の存在が根拠となっています。

「借地借家法」という法律では、契約期間の定めがある借家契約の場合で、期間満了になっても、何もしなければ自動的に契約更新されるという「法定更新」制度が採られていて借主(借家人)を厚く保護しています。

もし、家主が法定更新を望まないなら、契約期間が満了する日の1年前から6か月前までの間に、借主に契約更新をしない旨を通知しなければなりません。

これがないとこれまでと同様の条件(但し、契約期間については定めのないものとなる)で法定更新されます。しかも家主が更新をしない旨の通知をする際には、更新をしないことに「正当事由」があることを要求していて、更新を希望しない家主にさらなる重い条件を科しています。

この「正当事由」があるか否かは、個別具体的な事情を考慮して、最終的には裁判所が決めていきます。代表的な例としては、家主や家族、近親者や従業員が近々住むために必要とか、家主が営業するのに必要とか、建て替えや大修繕の必要性があるとか、さらに立退料の提供も正当事由を認定する上での要素となります。

ただ、実際問題として「正当事由」に当たるか否かは、先に触れたように家主と借主との裁判を通じて裁判所が認定していきます。つまり「正当事由」の認定について当事者間で争い事がある以上、係争中は当然借主からの家賃の支払いを家主は受け取らないだろうし、受け取らないからといって借主が家賃を払わないまま放置していると、借主は家賃を支払うという契約上の義務に違反することになってしまいます。

※貸主は家賃を支払いを受けてしまうと、契約更新をしたことを認めたことになってしまう。
※借主は契約更新が有効だと主張する以上、家賃の支払いは中断することなく継続していかなければならない。

そういった借主側の悩ましい状況をを避けるためには、裁判で白黒がはっきりするまでは、借主が家賃相当額を供託所に供託することによって、法的には家賃支払い債務を果たし、後から家主から「あなたは家賃が払っていないぞ!」と文句を言わせないようにしておくのが肝要です。

もっとも、今回のクレジット払いしか家賃の支払いを認めないという契約条項でもって、契約更新を拒否するというのは、一般的に「正当事由」には当たらないと解されます。だから、それによる更新拒否は不当ということになります。

3.借主の家賃支払い債務の保証会社が信販会社であるケース

賃貸物件のアパートとかマンションを借りる場合、家賃支払い債務などを保証する意味で、借主側で保証人を立てるのが契約上の義務となっているのが通常です。だから、借主は身内とか友人知人に頼み込んで保証人になってもらうわけです。

今回のケースは、保証人を人ではなく信販会社が保証人(保証会社)になるケースで、最近では保証会社つけることで保証人不要のケースも多くなっています。

~信販系の保証会社~
•アプラス •エポスカード
•オリエントコーポレーション •ジャックス
•セゾン •セディナ •ライフ
※信販系の保証会社が付く賃貸物件では、審査で信用情報を調査されることになります。

このケースで、借主が別口で借金を抱えていてその借金を任意整理した場合、その借金がその信販会社からのものか、それともまったく別の貸金業者からのものかにかかわらず、その信用情報は信販会社であれば当然に閲覧することができるものであり、賃貸物件の契約更新時での与信審査でその事故情報は必ず知られてしまいます。

そうなれば、その信販会社はその借主の経済的信用度に不安ありと評価して、保証会社としての役割を停止させてしまいます。

そうなると、家主は保証がない借主の家賃支払い債務には不安を感じざるを得ず、家主は借主の家賃債務を保証する別の仕組みが築かれない限り更新を拒否せざるを得ない状況になるわけです。

家賃保証する別の仕組みを築くというのは下記のことです。
• 借主が別に連帯保証人を用意する。
• 家主から別の保証会社を紹介されてその審査を受けさせられる。

もっとも、この場合も先に述べたのと同じような悩ましい状況になります。

これまでと同様に家賃を遅れることなく支払うことができるにもかかわらず、別の保証の仕組みが用意できないという一言でもって、契約更新が拒否するというのは、やはり「借地借家法」の趣旨からして、その「正当事由」には当たらないといえるでしょう。

とはいえ、借主の家賃支払い債務には家賃保証の仕組みをもっておくことは、家主にとって絶対に必要なことですから、借主の伝手だけで仕組み作りができない場合は、任意整理を依頼した弁護士等に相談して、家主も納得できる家賃保証の仕組みを作りに模索してもらうべきです。

下記に掲げるように、信販系以外の保証会社を利用してみるのも一つの手です。

~信販系以外の保証会社が加盟している団体~
LGO(賃貸保証機構)
LICC(全国賃貸保証業協会)
※これに加盟している保証会社は信用情報を閲覧しません。

それでも保証人、保証会社を付けることができなかった場合は、やむなく退去勧告されて自主退去を促されることになるでしょう。

②引越し先での新たな賃貸契約の入居審査への影響は?

これまで述べてきたように、不動産会社は信用情報機関の信用情報を閲覧することはできません。

だから、過去に借金を任意整理した人が新しく入居希望の賃貸物件の入居審査を受けても、入居するにあたって支障となることは何らありません。

ただ、これについても例外があります。当該賃貸物件の家賃支払い債務に信販系の保証会社が付いていたら問題を生じます。

これまで繰り返してきたように、信販系の保証会社は当然に信用保証機関の信用情報を閲覧できるので、任意整理したという経済的信用度を低下させる事故情報が入居審査時の与信審査で知られるのは明らかであり、明らかになれば入居審査で不利な扱いを受けること必定です。

前述した契約更新の場合はすでに築かれ、そしてこれからも継続して築いていくであろう生活の場、拠点があって、それは強く保護されるべきものであり、家主が更新を拒否するには、拒否する「正当事由」が要し、よって借主はより厚く保護されます。

でも、新規の入居審査の場合は、そのような保護すべき利益環境がありません。よって「正当事由」なる要件も不要で、任意整理は契約更新のとき以上に不利に働くのは否めません。よって、入居審査に通らない可能性は高いです。

もっとも、先に述べたように信販系以外の保証会社が付いているならば、任意整理しただけで入居審査に不利に働くことはありません。ただ、それまで住んでいた前の賃貸物件で、もし家賃滞納といった事実があれば、その事実は知っている可能性があるので、不利に働くことはあります。

だから、信販系の保証会社であるために入居審査に通らなかった場合は、信販系以外の保証会社が付いている賃貸物件を探すとか紹介してもらうとか、そういった方法を考えてみる必要があります。

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